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二手房买卖中的法律风险及防范措施/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 12:46:32  浏览:8487   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险及其防范措施

党世强


  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

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党世强律师电话:13791987812



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关于印发《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法》和《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核评分标准(试行)》的通知

广东省东莞市人民政府


东府办〔2005〕69号



关于印发《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法》和《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核评分标准(试行)》的通知


各镇人民政府(区办事处),市府直属有关单位:
  《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法》和《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核评分标准(试行)》业经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。



东莞市人民政府办公室
二○○五年十月九日





东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为
工作责任制考核办法



  为进一步落实打击制售假冒伪劣商品违法行为(以下简称打假)工作责任制,整顿和规范市场经济秩序,促进我市经济持续快速健康发展和社会和谐稳定,根据省府办公厅《关于印发广东省各地级以上市政府打击假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法的通知》(粤府办〔2005〕63号)的要求,市政府决定定期开展打假工作责任制考核。

一、考核对象

  各镇区打假工作第一责任人和直接负责人,分别为镇区主要负责人和分管打假工作的负责人(以上统称打假工作责任人)。

二、考核内容

(一)建立健全打假工作责任制情况及对下级考核组织实施情况。

(二)建立健全打假协调机制情况。

(三)打假协调部门组织、协调、指导、监督打假工作情况。

(四)对本行政区域内生产、流通领域商品质量监管情况。

(五)对本行政区域内被省政府定为打假重点区域、重点市场、重点产品整治情况。

(六)配合上级或外地执法部门依法到本行政区域开展打假执法情况。

(七)支持本行政区域内执法部门开展打假工作情况。

(八)打假执法环境情况。

(九)依法查处涉嫌犯罪制假售假案件情况。

(十)对国家有关部门或省、市打假办督办的制假售假案件的查处情况。

(十一)对被国家有关部门列为打假重点项目的整治情况,或被国家、省、市新闻媒体披露的制假售假案件(事件)的查处情况。

(十二)对打假工作中违法违规公职人员查处情况。

(十三)开展有关法律法规和政策宣传教育情况。

(十四)打假工作综合整治情况。

(十五)其他需要考核的情况。

三、组织实施

(一)考核工作采取自评考核与组织考核相结合的方式,由市政府统一部署,市打假办具体组织实施。

(二)自评考核。原则上每年一次,由打假工作责任人认真总结辖区内(或分管职责范围)内的打假工作情况,对照各自的工作职责和考核内容,填写自评考核表,连同本辖区内打假工作自评报告于每年1月10日前报市打假办。各辖区自评情况由市打假办汇总后报省打假办和市政府。

(三)组织考核。在自评考核基础上,原则上两年进行一次,也可视情况不定期考核。

1. 考核组由市打假办召集,市打假工作领导小组主要成员单位派出人员组成,也可以邀请市人大代表、政协委员参与考核工作。

2. 组织考核应提前10天通知被考核的镇区及其打假工作责任人。

3. 考核工作遵循客观、公正的原则,采用定性、定量相结合的方法,按以下程序进行:

(1)听取打假工作责任人及其有关部门汇报,了解相关情况。

(2)查阅相关文件、会议记录和案件办理材料。

(3)视情况对生产企业和市场进行现场检查。

(4)向有关部门以及有关企业、新闻媒体、群众代表了解被考核镇区打假工作情况及其评价意见。

(5)考核组根据考核情况进行合议评分,提出考核评价和整改意见报市打假办。

(6)市打假办在考核工作结束30日内,汇总对各镇区的考核评价和整改意见,报市打假工作领导小组研究同意后,书面通知各镇区及其打假工作责任人。

(7)镇区对考核结论有异议的,应当在考核结论通报之日起15日内,向市打假办提出书面意见,由市打假办召集考核组复核,提出复核意见报市打假工作领导小组审定。

(8)各镇区要根据考核评价和整改意见,及时制定落实整改措施,并报市打假办备案。

(四)自评考核表和组织考核评分标准由市打假办起草报市政府审批,各镇区对村(居)级打假工作责任考核可参照执行。

(五)各镇区对(村、居)打假责任人考核工作由镇区组织实施。

四、奖惩措施

(一)考核结果优秀的,市政府予以表彰;考核不合格的,予以通报批评。

(二)在考核过程中,存在弄虚作假、越权渎职等违法、违规行为的,将依法依规予以查处;触犯刑律的,依法移交司法机关追究刑事责任。


东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核评分标准(试行)


  根据《广东省各地级以上市政府打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法》(粤府办〔2005〕63号)、《东莞市打击制售假冒伪劣商品违法行为工作责任制考核办法》,制定本评分标准。本评分标准总分为200分,分为优秀、合格、不合格三个等级:200分至190分为优秀;189分至160分为合格;159分以下为不合格。





长春汽车产业开发区条例

吉林省长春市人大常委会


长春汽车产业开发区条例

(2007年8月31日长春市第十二届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过 2007年11月30日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议批准 2007年12月6日长春市人民代表大会常务委员会公告第57号公布 自2008年1月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为促进和规范长春汽车产业开发区建设,加快汽车产业发展,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于长春汽车产业开发区(以下简称汽车区)的建设与管理。

第三条 汽车区的管辖区域为东起普阳街、长沈铁路,南接公主岭市范家屯镇,西至西新开河,北到景阳大路、支农路、长春西湖。

第四条 长春汽车产业开发区管理委员会(以下简称汽车区管委会)是长春市人民政府的派出机构,代表市人民政府对汽车区内经济、社会事业实行统一管理。

汽车区实行市人民政府与中国第一汽车集团公司(以下简称一汽集团)共建体制。

市人民政府与一汽集团建立协商机制,共同支持、促进汽车区的建设。

第五条 汽车区发展规划应当与一汽集团的总体发展规划相协调,促进一汽集团和汽车区共同发展。

第六条 汽车区以发展汽车产业为主,逐步建设成为汽车及零部件的研发、生产、贸易、物流、出口以及汽车文化和汽车人才教育培训基地。

第七条 汽车区应当提供功能完备的基础设施和良好的社会服务,创造适宜投资兴业的环境,促进经济、社会、生态与人的全面发展、共同进步,建成新型工业示范区、和谐发展的新城区。

第八条 市人民政府应当根据全市汽车产业实际,研究制定支持汽车区的汽车产业发展、财政扶持、鼓励投融资等相关政策。

市人民政府应当设立汽车区专项扶持发展资金,鼓励支持企业的技术创新和技术改造以及汽车区开发建设。

第九条 汽车区内企业、事业单位的职工有权依法成立工会组织,开展工会活动。

第十条 汽车区应当建立、完善区内社会保障体系,切实保障企业、事业单位职工和居民的合法权益。

汽车区应当建立农民转移就业的长效机制,加强农民技能培训,拓宽农民就业渠道。

第二章 管理机构和职权

第十一条 汽车区管委会根据开发区建设需要,按照精干高效的原则,经批准可以设立若干职能部门。

第十二条 汽车区管委会行使或者受市相关行政主管部门委托行使下列职权:

(一)依据国家法律、法规和有关规定,制定汽车区的各项实施办法;

(二)编制汽车区经济与社会发展中长期规划及年度计划,经批准后组织实施;

(三)依法审批、核准、备案投资项目;

(四)负责土地利用总体规划的编制与报批、土地征收的前期工作以及地上物拆迁的管理工作;

(五)编制汽车区建设规划和控制性详细规划,经批准后组织实施;

(六)负责建设项目的规划审查,行使建设项目建议权和规划实施监督检查权;

(七)负责建筑业管理,审批建设工程许可事项,规划、建设和管理区内的基础设施和公共设施;

(八)负责生态建设和环境保护工作;

(九)按照国家有关规定,管理进出口业务、对外经济合作,办理涉外事务;

(十)负责国有资产、财政、民政、劳动(人事)、社会保障和工商行政管理;

(十一)负责文化、教育、体育、城建、卫生、计划生育等社会事业管理;

(十二)负责农村经济和社会事务管理;

(十三)负责社会治安、户籍、交通和消防管理;

(十四)依法对企业、事业单位进行监督;

(十五)协调市人民政府相关部门在汽车区内派出机构的工作;

(十六)上级人民政府赋予的其他职权。

第十三条 汽车区管委会应当创造条件,支持区内国有企业改革,做好企业办社会职能的分离与移交工作。

第十四条 汽车区管委会工作应当遵循公开、公平、公正的原则,规范审批管理,简化办事程序,提供便捷、高效的服务。

第十五条 汽车区管委会依法收取的行政事业性费用,应当公示其项目、范围、标准、依据和程序。

第十六条 汽车区管委会应当坚持依法行政,保护公平竞争,维护市场秩序。

第三章 投资管理

第十七条 市人民政府应当根据国家汽车产业发展政策和本市实际,鼓励和引导汽车及零部件项目向汽车区集中,形成汽车产业集群。

第十八条 投资者在汽车区内兴办与汽车产业关联的企业、事业,享受汽车区的优惠政策。

投资者的合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵害。

第十九条 鼓励投资者兴办下列项目:

(一)具有国际先进水平和自主知识产权的汽车生产制造业;

(二)具备系统开发能力的汽车关键零部件以及具备先进产品开发和制造能力的一般汽车零部件加工业;

(三)汽车电子、汽车节能环保、车用新材料以及汽车装备制造业;

(四)汽车及零部件商品贸易、二手车交易、汽车物流和汽车服务业;

(五)汽车文化等城市公共服务业。

第二十条 汽车区内兴办企业、事业,应当符合汽车产业政策和开发区规划,按照规定办理相关手续后方可开业。

第二十一条 汽车区内的企业、事业单位从事生产、经营和管理等事项,应当符合有关法律、法规的规定。

第二十二条 汽车区内的企业、事业单位应当执行国家规定的财务、会计、统计和审计制度,依法纳税,并按照规定报送会计报表和统计报表,接受汽车区管委会的监督和管理。

第二十三条 汽车区内的投资者依法取得土地使用权后,必须按照规定期限开工建设。对逾期未开工或者未使用土地的,按照规定征收土地闲置费,直至收回土地使用权,注销土地使用权证书。

第二十四条 汽车区内企业、事业单位终止,应当依法向原批准机关申报,经批准,依法清理企业、事业单位的税务、债务和财产,提交清算报告,办理注销登记后,方可处理资产。属于境外投资者的资金按照外汇管理的规定汇出。

第四章 优惠待遇

第二十五条 汽车区内兴办的高新技术企业,经科技行政管理部门认定,享受国家和省的有关优惠政策。

第二十六条 鼓励境内外企业在汽车区内设立汽车及零部件研发中心,对经认定的国家、省、市级研发机构,汽车区管委会给予相应的资助。

汽车区内省级以上企业技术中心、工程技术中心进口国家规定范围内的科研、技术开发用品和原材料及零部件,按照国家规定免征进口关税和进口环节增值税;经核准的外资技术中心进口国内不能生产的自用耗材、样机、样品、试剂等,按照国家规定免征进口税和进口环节增值税。

第二十七条 汽车区建设用地执行省人民政府单独下达的年度计划指标。对入区建设的重大汽车及零部件项目,优先保证用地需求。

第二十八条 对符合一汽集团配套标准的入区企业,汽车区管委会应当优先推荐进入一汽集团的配套体系;已经进入配套体系的,优先推荐进入研发体系。

第二十九条 汽车区管委会鼓励区内企业发展汽车及零部件自主品牌,按照有关规定对自主品牌产品的标准制定、质量认证、产品宣传给予相应的扶持。

第三十条 汽车区管委会鼓励区内企业扩大汽车及零部件产品出口,按照有关规定对出口企业在立项、核准、备案、技术改造贴息、专项资金分配以及银行贷款等方面给予支持。

第三十一条 在汽车区内投资建设公共设施,并符合长春市城市总体规划的,经汽车区管委会批准,享受相关优惠政策。

第三十二条 汽车区内企业、事业单位引进的汽车经营管理、研发人才和高级技术工人,由汽车区管委会为其提供生活便利。需要在本市落户的,优先给予办理。随迁中的子女需要接受义务教育的,按照居住地安排入学。

第三十三条 对引荐促成境内外投资者在汽车区内兴办从事汽车及关联企业、事业的,按照实际引资额和有关政策规定,给予奖励。

第五章 附则

第三十四条 本条例自2008年1月1日起施行。