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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 05:24:55  浏览:8040   来源:法律资料网
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中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

中国人民银行 中国银行业监督管理委员


中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知

银发〔2007〕359号


中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行;各银监局;各国有商业银行、股份制商业银行:

根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定,现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下:

一、严格房地产开发贷款管理

对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,商业银行不得发放任何形式的贷款;对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放贷款;对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目,不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款,商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。

二、严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

三、严格住房消费贷款管理

商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

商业银行应提请借款人按诚实守信原则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例(包括本外币贷款,下同)不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款;对已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。

四、严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定;对以“商住两用房”名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%,贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

五、加强房地产信贷征信管理

商业银行接受房地产开发企业贷款申请后,应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息录入企业信用信息基础数据库,详细记载房地产开发企业的基本信息、借款金额、贷款期限以及违约情况等。

商业银行接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况进行查询;贷款申请批准后,应将相关信息及时录入个人信用信息基础数据库,详细记载借款人及其配偶的身份证号码、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。

六、加强房地产贷款监测和风险防范工作

商业银行应密切监测房地产价格变化及其对信贷资产质量的影响状况,切实加强商业性房地产信贷管理和内控机制建设,积极防范房地产信贷风险。

中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”,加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题,并及时向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告。

各商业银行(包括中资银行、外商独资、中外合资商业银行以及外国银行分行等)要认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策,切实加强房地产信贷风险管理,要根据本通知精神和国家各项房地产信贷政策规定,抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则,并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

各政策性银行未经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会批准,不得发放商业性房地产贷款。

请中国人民银行各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
二〇〇七年九月二十七日

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浅析许霆案

项盛林 xsl_law@163.com


摘要:2007年11月20日,广州市中级人民法院一审以盗窃罪判处许霆无期徒刑。这一判决在全国从事刑事司法研究的专家、学者以及律师间引起了激烈争论,各种观点层出不穷。其中,以许霆不构成犯罪为代表,亦有许霆构成侵占罪或构成信用卡诈骗罪的观点。笔者认为许霆构成盗窃罪,但是法院的量刑过重。本文将指出许霆不构成犯罪、许霆构成侵占罪、许霆构成信用卡诈骗罪的观点的错误与不足,浅要分析许霆案。
关键词:许霆,ATM机,盗窃,信用卡,量刑

在全面分析许霆案前,首先来让我们简单的回顾一下本案的情境。2006年4月21日晚上10点左右,许霆与同事来到打工单位对面的自动柜员取款机旁,用自己的工资卡取钱,原本只想取一百元钱的许霆,取款机竟然吐出了1000钱。当许霆再次把卡插进取款机,查询自己的余额,他吃惊地发现,自己的余额只少了一块钱。他决定就再试试看,反复取款50多次后,原本卡中只有170多元余额,许霆竟一口气从自动柜员取款机里取出了5万5千元。22日凌晨1点左右,许霆和同事再次来到自动柜员取款机前,许霆用自己的工资卡又一次连续取款102次。只有170多元的银行卡,被许霆在自动柜员取款机上一共取出了17万5千元,他的同事则取款1万8千元。4月24日下午3点,许霆离开单位,回山西老家。就在许霆离开广州的同时,广州市商业银行发现了这台自动取款机的异常情况,根据许霆办卡的记录,很快查到了许霆。2007年5月22日,许霆在他出差经过宝鸡火车站时,被公安民警抓获。2007年6月4日,广州市公安局天河分局正式对许霆进行刑事拘留。2007年11月20日,广州市中级人民法院做出判决:许霆以非法占有为目的,伙同同案人采用秘密手段,盗窃金融机构,数额特别巨大,行为已构成盗窃罪,判处无期徒刑,剥夺政治权利终身,并处没收个人全部财产。[1]
就本案的案情本身而言,其实并不复杂,但判决的结果却引起了诸多争议。广州市中级人民法院量刑的依据是盗窃金融机构罪,且数额特别巨大。许多专家、学者、律师对此有着不同观点。目前,司法学术界对许霆案存有以下观点。
一、许霆构成侵占罪
对于此观点,笔者认为是错误的。侵占罪,是指将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的,或者将他人的遗忘物或者遗失物非法占为己有,数额较大,拒不交出的行为。显然,许霆从ATM机中取出的钱款并非他人让其代为保管的财物,也显然不是遗忘物或埋藏物。所以,认为许霆构成侵占罪这一观点是错误的。
二、许霆构成信用卡诈骗罪
信用卡诈骗罪,是指以非法占有为目的,利用信用卡进行诈骗活动,骗取数额较大财物的行为。利用信用卡诈骗是指:1、使用伪造的信用卡的;2、使用作废的信用卡的;3、冒用他人信用卡的;4、恶意透支的。[2]
持该观点的人认为,许霆的行为即属于“恶意透支”,许霆的信用卡(根据2004年12月29日全国人民代表大会常务委员会《关于〈中华人民共和国刑法〉有关信用卡规定的解释》的规定,信用卡是指商业银行或其他金融机构发行的具有消费支付,信用贷款,转帐结算,存取现金等全部功能或部分功能的电子支付卡。据此,除国际上通行意义的具有透支功能的信用卡外,不具有透支功能的借记卡也属于信用卡,许霆持有的工资卡是一种电子支付卡,也属于信用卡的饿一种)虽本身不具有透支功能,但由于ATM机出错,使得该卡具有的透支功能,许霆在这一错误的授权下,连续的以非法占有为目的,在ATM机上取款,数额较大,在银行催告下仍不归还透支款。故其行为符合恶意透支。
笔者认为,许霆的行为完全不属于恶意透支,也就谈不上信用卡诈骗罪。首先,许霆持有的信用卡并不具有透支功能,许霆之所以能前后共取款17万5千元,利用的是银行ATM机出错,并非利用的信用卡的透支功能。其次,ATM机出错,使许霆能够大量非法取款并不能认为是ATM机授予了许霆持有的信用卡以透支功能。如果,ATM机出错,授予许霆的信用卡以透支功能,那么,该信用卡不仅可以在该台出错的ATM上进行所谓的透支,在其他未出错的ATM机上也能透支。所以,不能简单的认为ATM机的出错授予了许霆的信用卡以透支功能。如果认定许霆构成信用卡诈骗罪显然违反“罪刑法定”原则。
三、许霆不构成犯罪
笔者认为此观点值得商榷。持该观点的人认为,许霆首先不构成盗窃罪,亦不构成侵占罪等诸罪,根据“罪刑法定”原则,理应认为不构成犯罪。其认为,盗窃罪是以非法占有为目的,秘密窃取公私财物,数额较大或多次窃取公私财物的行为。盗窃罪的特征就是秘密窃取。许霆是大摇大摆地用自己的工资卡利用ATM机出错的机会,取款17万5千元,其行为不符合盗窃罪的构成要件,当然不构成盗窃罪。
笔者认为,在此案中,有几个问题需要研究。
首先,许霆是不是构成盗窃罪。这个问题的争议焦点在与,秘密窃取是不是成立盗窃罪的构成要件。笔者认为,盗窃罪并不以秘密为必然,即一切以非法占有为目的,窃取公私财物数额较大或多次窃取公私财物的行为都是盗窃行为。盗窃既可以是秘密的行为也可以是公开的行为。行为人在众目睽睽下,以平和的方式,违法财物占有人的意志,将财物转移为自己或第三者(包括单位)占有的行为同样构成盗窃罪。[3] 例如,甲和乙共谋盗窃乙所在的建筑工地的材料。某星期日,甲与乙开车去工地,将一些建筑材料运上汽车。丙见状,上去询问,乙谎称材料有问题,需调换,丙当时并未阻拦。甲与乙运走价值2000余元的材料。事后,丙向领导汇报此事。对甲与乙的行为宜认定为盗窃罪。在此案中,许霆以平和的方式,违法财物占有人即银行的意志,将财物转移为自己占有,应当认为构成盗窃罪。
其次,ATM机是否属于金融机构。一审法院认为许霆的行为是盗窃金融机构,也就是认为ATM机是金融机构。无论是最高人民法院在《关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》中对盗窃金融机构罪名中的“金融机构”进行的定义,其中第八条规定:刑法第二百六十四条规定的“盗窃金融机构”,是指盗窃金融机构的经营资金、有价证券和客户的资金等,如储户的存款、债券、其他款物,企业的结算资金、股票,不包括盗窃金融机构的办公用品、交通工具等财物的行为。还是中国人民银行制定的《金融机构反洗钱规定》对金融机构的认定,“金融机构”包括:“(一)商业银行、城市信用合作社、农村信用合作社、邮政储汇机构、政策性银行;(二)证券公司、期货经纪公司、基金管理公司;(三)保险公司、保险资产管理公司;(四)信托投资公司、金融资产管理公司、财务公司、金融租赁公司、汽车金融公司、货币经纪公司;(五)中国人民银行确定并公布的其他金融机构。”都没有明确ATM机是否属于金融机构。笔者认为ATM机作为银行的组成部分,使得人们能够更方便的进行提取货币等电子交易活动,其已经充当了银行作为金融机构的部分角色。所以,可以认为ATM机是金融机构,但是ATM机毕竟与传统意义上的金融机构有着区别,例如,其没有工作人员,也没有办公用品等,所以,ATM机是一种特殊的金融机构。在此案中,法院认为其是金融机构也是可以理解的。
最后,法院量刑是否过重。这一问题是许霆案被高度关注的重要原因。诚然,根据《刑法》的规定,“盗窃金融机构,数额特别巨大的,处无期徒刑或者死刑,并处没收财产。”同时《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》第3条解释说,“数额特别巨大的标准是:公私财产价值人民币三万元至十万元以上。”即只要行为人盗窃金融机构财物价值人民币三万元至十万元以上,便会被判处无期徒刑或死刑。据此,广州市中院对许霆做出的一审判决是合法的。但是,笔者认为,这一判决是不合理的。法院机械地运用法律,简单地根据《刑法》第264条及有关上述司法解释,判处许霆无期徒刑。法院的量刑过重。造成这种情况是多方面的。
(一)法律本身的问题
法律本身有着滞后性。《最高人民法院关于审理盗窃案件具体应用法律若干问题的解释》是1997年11月4日出台的,依照当时的国民收入水平和物价水平,认定数额特别巨大的标准为公私财产价值人民币三万元至十万元以上的规定是合理的。然而,在10年后的今天,随着国民收入水平的提高及物价的飞速上涨以致通货膨胀的出现,如果仍然认为盗窃公私财物价值人民币三万元至十万元以上即为盗窃财物数额巨大的话,颇为不合理。
(二)我国司法解释的缺陷
纵观我的司法解释,动不动就用数字化的量化的标准作为法律的适用标准。试问盗窃财物价值人民币29999元与盗窃财物价值人民币30000元到底有多大的质的区别呢?恐怕没有,但是,两者在量刑上却存在着质的差异。
(三)法院机械地运用法律
许霆的犯罪情节并不严重,应属轻微。其因为ATM机出故障,加之个人的贪欲,使用自己合法持有的信用卡,取得共计17万5千元的钱款的。恰遇ATM机出现故障并利用其故障窃取钱款与仔细研究ATM机的漏洞进行盗窃或者破坏ATM机进行盗窃的行为有着本质的区别,两者的社会危害性大为不同。许霆的盗窃行为几乎是ATM机诱发的,其手段极其简单,而这种行为又是偶然中的偶然。
综上,笔者认为,许霆构成盗窃罪,但法院的量刑明显过重。
许霆案提醒我们,在我们现在的司法运行中,有一种算数化的思维,只管片面地对涉案钱物进行计数,却不问案情的总体情势及其轻重缓急如何。当然,这份责任也不全是法院的,我们的立法者也有份,在我们现有的立法(特别是在刑事法里面)里面,这样的机械算数规定并不乏见,甚至可以说比比皆是。[4]
许霆案所折射出来的种种问题我们当下及未来一段时间内亟待解决的,如若不然,将严重影响我国司法的神圣性和司法改革的进程。





参考文献:
[1]夏祖珠:《许霆案构成信用卡诈骗罪——也谈广州市中级人民法院对许霆盗窃案的判决》华律网 2008.1.8
[2]张明楷:《刑法学》法律出版社,2003年7月第2版,634页
[3]张明楷:《刑法学》法律出版社,2003年7月第2版,768页
[4]龙卫球:《告别算数司法,请从许霆案始!》 载于《南方周末》A8版2008.2.21

罗马法中的所有权研究

梁丽华


内容摘要:罗马法中的所有权体系已经较为完善,对后世大陆法系各国民法典中的所有权体系的建立产生了深远的影响,但是罗马法上的所有权的内涵与当今民法典中的所有权的内涵还存在一定的区别。绝对性和抽象性是罗马法中所有权的最大特点,由于社会物质生活条件的影响,罗马法中的所有权在后来出现了一些变化,受到了很多限制。我国在立法过程中应该摒弃将所有权权能进行列举的方式,而应该对所有权进行抽象的界定。

关键词:罗马法;所有权;观念


一、罗马法中的所有权概念

  罗马法中的所有权和家长的物的支配有关,罗马法中的“dominium”除了指家长对财产的支配权以外,还包括家长的一般权利和对于任何主体权利的拥有。 完整意义上的所有权在罗马帝国的晚期才出现,此时家长的权力日益衰落,“家子”拥有了财产。于是,开始出现了私法意义上的所有权。罗马法学者将罗马法上的所有权概念定义为“对物的一般的实际主宰或潜在主宰”,实质上就是对物的完全、绝对的支配权利。 罗马法中的所有权强调对物的支配,即使是有关用益权、地役权等概念,也被罗马法学家认识是对一种特殊的物的权利,虽然这种物和一般的物不同,存在无形的特点,不为人所感知。因此,罗马法上虽然已经有了所有权的雏形,但是这一概念和现代民法中的所有权相比,还是存在很多区别的。

二、罗马法所有权观念及其演变

(一)绝对性、抽象性是罗马法所有权的最大特点

  罗马法中的所有权体系强调所有权的绝对性,同时这种所有权观念又是抽象的,体现了罗马人的经济生活特点,即存在个人之间的商品交易。而进行交易的前提之一,就是对所有权的划分,因此,罗马法中的所有权观念的出现是必然的。但是,罗马法上虽然确认所有权是对物的绝对权利,是最完全的支配权,早期的罗马法中所有权的不容侵犯程度如同近代的主权观念。但是所有权仍受多方面的限制,而且这种限制随着社会的发展越来越突出,表现在以下几个方面:受他物权的限制,包括相邻权、地役权、抵押权等;受社会公益的限制;受保护债权的目的限制;受理性的观念的限制;为保护权利人本身的权益而加以限制。
  罗马法上的所有权观念影响了后世各国的民法典,“法律的精神就是所有”。 所有权是民法逻辑的核心,同时也影响了后来出现的宪法、行政法等公法部门。

(二)所有权观念的演变是社会经济生活的必然要求

  罗马法并没有发展出物权的概念,甚至连债权也被认为是一种特殊的物,但是后世在继承罗马法的过程中,都出现了所有权观念的演变。罗马法中所有权的观念出现演变是和产品的有限联系在一起的。这是因为,在人类历史上,还没有出现物质及其丰富的社会,所有权的绝对性虽然解决了财产的归属问题,但是还远远没有解决财产的利用问题。因此,让所有权接受限制,最大程度地发挥物的效用性,是由社会物质生活水平决定的,即便是今天也是如此,因为如果社会财富是无限量的,那么所有权本身也就失去了意义。

三、罗马法所有权制度对后世的影响及其对我国的启示

(一)罗马法所有权体系对后世的影响

  罗马帝国虽然消逝在了历史的烟云中,但是罗马法所有权体系在后世的影响是明显的,文艺复兴和欧洲革命之后各国对罗马法体系的继承和发展可以看作是罗马法在近现代的复兴。罗马法所有权理论体系的完善以及所有权法律制度的发达,是罗马法所有权制度得以在后世继续发挥影响的根本原因。“事实证明,有关所有权的一切现代法制,无论是在实体或程序方面都未超出罗马法既定的基本范畴。究其根本原因,不外乎罗马社会乃是一个私有制高度发达而又存在着普遍的商品经济的社会,因而使得它的法律包含了商品生产社会的大多数法权关系。”
  具体地来说,罗马法对各国民法制度的影响体现在:大陆法系各国民法体系都是以所有权制度为核心的,不论是《法国民法典》、《德国民法典》、还是《日本民法典》,这些法典之所以被称为大陆法系民法制度的代表之作,最更本的原因还是他们在所有权制度上高度的一致。同时,所有权权能的分化、所有权本身受到的限制等等,这些内容虽然在罗马法的所有权理论中还不是很成熟,但是其基本的雏形已经存在,并且在大陆法系国家对罗马法的继承中得到了发展。

(二)罗马法所有权体系对我国的启示

  我国正在制定中国的民法典,在我国法制现代化的过程中,既要横向地学习其他国家的经验,又要纵向地学习法制史中的一些历史经验。学习和借鉴罗马法中的优秀部分,可以说既是一种移植,又是一种继承。
  我国民法体系中对所有权的概念作出的规定是:财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。(见:《民法通则》,第71条)这和上文谈到的罗马法的抽象性的所有权观念存在很大区别,具体来说,这种列举式的形象化的所有权权能的罗列,其实并不能完全反映所有权的内涵。台湾学者史尚宽指出,“所有权并不是物之使用、收益、处分权能之总和。” 从逻辑上讲,这样的列举式也难免遗漏所有权的权能,使人们对所有权的内涵之理解产生误区。
  因此,我国将来在立法中是否可以考虑抛弃传统的对所有权列举的立法模式,改为类似于罗马法上的那种抽象观念的所有权概念,值得进一步探讨。本文的观点是,可以在将来的民法典的制定中,学习借鉴罗马法的历史经验,使古老的罗马法在我国也焕发生机。

结语

  本文对罗马法中的所有权问题进行了一些简单的探讨,特别是在分析了罗马法上的所有权的概念之后,对罗马法所有权体系在世界范围内的影响也做了一些阐述,同时将罗马法所有权理论对我国民法体系的完善作用也提出了一定的看法。




参考文献
[1] [意]彼德罗•彭梵得:《罗马法教科书》,黄风译,北京:中国政法大学出版社,1992: 194-196页。
[2] 刘玉霞:《罗马法所有权及对我国所有权制度完善的影响》,《边疆经济与文化》,2007年第7期,第60-62页。
[3]梁磊:《罗马法理性精神及其当代意义》,来源:www.lawpass.cn,访问日期:2009年11月。
[4] 马克思、恩格斯:《马克思恩格斯全集(第23卷)》,北京:人民出版社,1972年版,第676页。