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关于发布《湖南省经济合同管理办法(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 03:37:31  浏览:8866   来源:法律资料网
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关于发布《湖南省经济合同管理办法(试行)》的通知

湖南省人民政府


关于发布《湖南省经济合同管理办法(试行)》的通知

 (湘政发(1987)36号)


各行政公署,自治州、市、县人民政府,省直属机关各单位:
  现将《湖南省经济合同管理办法(试行)》发给你们,望遵照执行。执行中有什么问题,请随时告省法制局和省工商行政管理局。

                            湖南省人民政府
                          1987年9月24日
          湖南省经济合同管理办法(试行)
       (1987年9月24日湖南省人民政府发布)

第一章 总则




  第一条 为了加强经济合同管理,保护经济合同当事人的合法权益,维护社会主义经济秩序,根据《中华人民共和国经济合同法》(简称《经济合同法》,下同)和其他有关法律、行政法规的规定,结合我省实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于法人之间以及法人同个体工商户、农村承包经营户、个人合伙之间,在本省境内签订或履行的各类经济合同。
  本办法第五章、第六章的规定,也适用于不在本省境内签订和履行但在本省境内查获的无效经济合同和利用经济合同进行的违法活动。


  第三条 各级工商行政管理局是经济合同的主管机关,统一管理本行政区内的各类经济合同。主要职责是:
  (一)宣传贯彻经济合同法规和有关政策,制定经济合同管理制度;
  (二)指导业务主管部门和企事业单位的经济合同管理工作;
  (三)监督检查经济合同的订立和履行,办理经济合同鉴证;
  (四)确认和处理无效经济合同;
  (五)查处利用经济合同进行的违法活动;
  (六)设立经济合同仲裁委员会,负责处理经济合同纠纷。


  第四条 各级业务主管部门应当建立本部门经济合同管理制度,监督检查所属单位依法订立和履行经济合同,并将经济合同履行情况作为一项经济指标进行考核。


  第五条 乡、镇人民政府和街道办事处应当监督检查所属单位依法订立和履行经济合同。村民委员会协助乡、镇人民政府和有关部门做好农副产品定购、收购合同的订立和履行工作。


  第六条 各企事业单位应当确定机构或人员管理本单位的经济合同,建立健全订立和履行经济合同的审批、登记、检查、考核、统计和档案等制度。


  第七条 人民银行、专业银行、信用合作社应当通过信贷管理和结算管理,监督经济合同的履行。
  工商行政管理局因处理无效经济合同、利用经济合同进行的违法活动和经济合同纠纷,需要查询、冻结、划拨案件当事人帐户存款时,按照省工商行政管理局和有关银行的规定办理。
第二章 经济合同的订立和履行




  第八条 订立经济合同,除即时清结者外,均应采用书面形式。经济合同的标准文本,由省工商行政管理局会同有关业务主管部门制定。
  产品分配单或调拨通知单,不能代替经济合同。


  第九条 签订经济合同时,双方应当出示或者递交经济合同当事人资格的合法证件(营业执照)、资金信用或履约能力的有效证明。必要时,可以依法要求对方提供担保。


  第十条 法人订立经济合同,由法人的法定代表人签订并签名、盖章;也可以由持有法定代表人授权证明的经办人签订并签名、盖章。经济合同必须加盖法人合同专用章或法人行政公章。
  法人委托其他单位和个人代订经济合同,必须由委托方的法定代表人出具授权委托书,载明受托方名称或者姓名、委托事项、权限和期间,并加盖委托方行政公章和法定代表人印章。
  受托方只有在委托事项、权限和期间内,以委托方的名义签订的经济合同,才对委托方直接产生权利和义务。


  第十一条 农村承包经营户、个体工商户、个人合伙同法人订立经济合同,应当由户主、业主、合伙负责人签订并签名、盖章。


  第十二条 经济合同必须具备《经济合同法》第十二条和有关经济合同单行条例规定的主要条款,其内容必须符合国家法律、政策和计划的要求。
  经济合同条款中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确的,依照《经济合同法》和《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第八十八条的规定执行。
  经济合同当事人双方,可在合同条款中约定经济合同纠纷由经济合同仲裁机关处理或由人民法院处理。


  第十三条 经济合同自当事人在合同上签名、盖章后成立。按照有关规定或双方约定需要经过批准或公证、鉴证的,自批准或公证、鉴证之日起成立。
  经济合同依法成立,即具有法律约束力。法律规定或者当事人约定附条件的经济合同,在符合所附条件时生效。


  第十四条 依法成立的经济合同,当事人双方都必须全面履行合同规定的义务,任何一方不得擅自变更或解除;确需变更和解除的,必须依照《经济合同法》第三章的规定办理。
  由于当事人、上级领导机关或业务主管部门的过错,造成经济合同不能履行或者不能完全履行的,必须按照《民法通则》和有关经济合同法规的规定支付违约金、赔偿金。对方要求继续履行合同的,应当继续履行。


  第十五条 经济合同当事人一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的,应当取得合同另一方当事人的同意,并不得牟利。依照法律规定应由国家或上级主管部门批准才能转让的,非经批准机关批准,不得转让。
第三章 经济合同的鉴证与公证




  第十六条 经济合同的鉴证机关是县级以上工商行政管理局。工商行政管理所根据县级工商行政管理局的授权,可以鉴证当事人双方均在本辖区内的经济合同。
  经济合同的公证机关是市、县(市辖区)公证处。


  第十七条 经济合同的鉴证与公证实行自愿原则,国家和省人民政府规定必须鉴证或公证的除外。
  对于标的为重要产品或项目,价款(酬金)数额较大,或者约定给付定金、预付款项的经济合同,当事人应主动申请鉴证或公证。


  第十八条 经济合同的鉴证或公证,在合同签订地或履行地办理。当事人均不在合同签订地或履行地的,也可以在当事人一方所在地办理。
  鉴证机关和公证机关应当依照国家规定和鉴证、公证程序,对经济合同的真实性、合法性进行严格审查。符合条件的,予以鉴证或公证;不符合条件的,不予鉴证或公证,并在合同文本上注明。


  第十九条 经鉴证或公证的经济合同变更或解除,应向原鉴证或公证机关备案。


  第二十条 发现被鉴证或公证的经济合同有错误,原鉴证或公证机关应及时撤销鉴证或公证。错证责任属鉴证或公证机关的,应当向无责任的当事退回鉴证或公证费,并对负有直接责任的人员给予批评教育。情节严重的,由主管部门给予行政处分。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四章 经济合同的监督检查




  第二十一条 各级工商行政管理部门和业务主管部门对经济合同进行监督检查的主要内容是:
  (一)当事人资格是否合法;
  (二)当事人的意思表示是否真实;
  (三)内容是否符合国家法律、政策和计划的要求;
  (四)条款是否完备、准确;
  (五)签订或变更、解除经济合同的程序是否合法;
  (六)当事人是否全面履行经济合同规定的义务。
  被监督检查的单位和个人必须如实提供经济合同文本及有关会计帐册、统计报表和文书资料。


  第二十二条 举办订货会、展览会、交易会、物资交流会,须报主管部门批准和所在地工商行政管理部门备案,并应审查与会者资格和履约能力。业务主管部门和工商行政管理部门应当对订立经济合同进行监督检查。


  第二十三条 经济合同当事人一方或者双方违约,使国家、集体财产或社会公共利益遭受重大损失,当事人不予追究的,县级以上工商行政管理部门有权查处,并将违约方应依法支付的违约金、赔偿金收缴国库。


  第二十四条 工商行政管理部门应会同统计部门,建立经济合同订立和履行情况的统计报表制度。
第五章 无效经济合同的确认和处理




  第二十五条 下列经济合同无效:
  (一)不具备法人资格的组织,以法人名义签订的经济合同;
  (二)未经核准登记领取营业执照的公民,以个体工商户或个人合伙字号名义签订的经济合同;
  (三)超出登记机关核准的经营范围签订的经济合同;
  (四)违反国家法律、政策或指令性计划的经济合同;
  (五)违反国家利益或社会公共利益的经济合同;
  (六)一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使以对方在违背真实意思的情况下签订的经济合同;
  (七)以合法形式掩盖非法目的的经济合同;
  (八)恶意串通,损害国家、集体或者第三个利益的经济合同;
  (九)代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订、在合同履行期满前未经被代理人追认的经济合同;
  (十)代理人以被代理人名义同自己或者自己代理的其他人签订的经济合同。


  第二十六条 当事人对签订的经济合同内容有重大误解,或者合同条款显失公平的,双方当事人应当协商变更或者解除。协商不成的,可以提请人民法院或者经济合同仲裁机关予以变更或者撤销。


  第二十七条 被确认无效或者被裁定撤销的经济合同,从订立时起就没有法律约束力。合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,终止履行;已经履行的,按照《经济合同法》第十六条、《民法通则》第六十一条和其他有关规定处理。
  经济合同被确认部分无效,如果不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。


  第二十八条 工商行政管理局确认和处理无效经济合同的程序,按照国家有关规定办理。
第六章 利用经济合同进行违法活动的查处




  第二十九条 利用经济合同进行的违法活动是指:
  (一)假冒他人名义签订经济合同;
  (二)伪造经济合同;
  (三)利用经济合同倒卖调拨单、提货单、供货批文、供货指标、票证、国家禁止流通物或者限制流通物;
  (四)利用经济合同买空卖空、骗买骗卖;
  (五)倒卖经济合同;
  (六)非法转让经济合同,牟取非法利益;
  (七)非法为他人提供盖有公章的空白经济合同文本、证件和银行帐户;
  (八)利用签订、履行经济合同之机,行贿受贿索贿;
  (九)其他利用经济合同危害国家利益、集体利益、社会公共利益或他人利益的行为。


  第三十条 利用经济合同进行的违法活动,由工商行政管理局依照下列规定处罚:
  (一)凡有第二十九条(一)、(二)项行为者,返还已取得的财产、赔偿损失,可并处已取得财产价值10%的罚款。
  (二)凡有第二十九条(三)项行为者,没收已取得或者约定取得的财产,可并处已取得或约定取得财产价值10%的罚款。
  (三)凡有第二十九条(四)项行为者,没收非法所得,对卖方可并处非法所得10%的罚款;给第三人造成损失的,由买卖双方负连带赔偿责任。
  (四)凡有第二十九条(五)、(六)、(七)项行为者,没收非法所得,并处以非法所得10%的罚款;给第三人造成损失的,由双方负连带赔偿责任。
  (五)凡有第二十九条(八)项行为者,没收贿赂财产,并对行贿、受贿和索贿者处以贿赂财产价值10-30%的罚款。
  (六)凡有第二十九条(九)项行为者,没收非法所得,并处以非法所得10-20%的罚款。
  以上各项,可并处限期停业整顿、吊销营业执照,建议主管机关对直接责任人员给予行政处分;触犯刑律的,移送司法机关处理。


  第三十一条 工商行政管理部门查处利用经济合同进行违法活动的程序,由省工商行政管理局制定。
第七章 经济合同纠纷的仲裁




  第三十二条 经济合同纠纷的仲裁机关是各级经济合同仲裁委员会。
  经上一级工商行政管理局批准,县级经济合同仲裁委员会可向工商行政管理所派出仲裁员或者设立仲裁庭,就地调解、仲裁经济合同纠纷。


  第三十三条 发生经济合同纠纷时,当事人双方应及时协商解决。协商不成时,凡依本办法第十二条三款约定有合同争议解决方式的,须向约定的处理机关申请处理;没有约定合同争议解决方式的,任何一方均可以向经济合同仲裁委员会申请仲裁,也可以向人民法院起诉。


  第三十四条 当事人一方或者双方对经济合同仲裁委员会的裁决不服的,可以在收到仲裁决定书之日起15天内,向仲裁委员会所在地的人民法院起诉。但约定由经济合同仲裁委员会处理的,当事人只能向上一级仲裁委员会申请复议,上一级仲裁委员会的复议决定为终局裁决,当事人双方必须执行。


  第三十五条 经济合同当事人一方不执行已发生法律效力的调解书、仲裁决定书,另一方可向有管辖权的人民法院申请执行。
第八章 附则


  第三十六条 个体工商户、个人合伙、农村承包经营户以及私人企业相互之间经济合同的管理,可参照本办法执行。
  农村承包经营合同管理工作,由农村经济主管部门主管并制定具体管理办法。


  第三十七条 本办法自发布之日起施行。

附录:《中华人民共和国民法通则》有关条款:


  第六十一条 民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。


  第八十八条 合同的当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。
  合同中有关质量、期限、地点或者价款约定不明确,按照合同有关条款内容不能确定,当事人又不能通过协商达成协议的,适用下列规定:
  (一)质量要求不明确的,按照国家质量标准履行,没有国家质量标准的,按照通常标准履行。
  (二)履行期限不明确的,债务人可以随时向债权人履行义务,债权人也可以随时要求债务人履行义务,但应当给对方必要的准备时间。
  (三)履行地点不明确,给付货币的,在接受给付一方的所在地履行,其他标的在履行义务一方的所在地履行。
  (四)价款约定不明确的,按照国家规定的价格履行,没有国家规定价格的,参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。
  合同对专利申请权没有约定的,完成发明创造的当事人享有申请权。
  合同对科技成果的使用权没有约定的,当事人都有使用的权利。

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简论个人住房按揭中银行风险的防范

秦凤伟


伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快,商业银行个人住房按揭业务迅速从东部沿海地区发展起来,并呈现出向内地扩展的趋势。然而,个人住房按揭作为一个新生的事物在发展进程中因缺乏规范和法制理论的指导而存在诸多问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律问题,故而个人住房按揭市场急待规范化、法制化。按揭市场的实践向广大的法律工作者提出了迫切的理论需求,要求他们就个人住房按揭业务中的诸多问题进行系统的科学的法律研究并建立相应的法律保障体系,从而为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按揭市场的健康发展,有必要对个人住房按揭市场发展过程中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈管见,以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。
一、个人住房按揭的内涵及法律特征
个人住房按揭是由银行、房地产开发公司(开发商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一种崭新的融资方式(仅就中国而言),即为贷款买房子,它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后,差额部分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购房人三方,它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点,既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境,又能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难,进而解决了资金供求矛盾,有利于实现住房的扩大再生产。因此,自个人住房按揭产生之日起 ,就大受三方欢迎并不断发展完善。其具体做法为:开发商为尽快取得售楼价款,向房地产市场推出楼花(期房)或现房,购房人向开发商订购期房或现房,交付一定比例的首期购房款(一般不超过购房总价款的30%),之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款,交清购房款余额,经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押,购房人定期向银行还本付息,银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。
个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式,也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋作抵押,又有开发商提供保证,可谓“双保险”,贷款风险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展,这种观点显得愈来愈片面。事实上,银行在按揭业务中同样存在风险,实践中也出现了大量的按揭纠纷,银行信贷权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必要。
那么,在按揭业务中银行风险来源于那些因素?有那些表现形式?要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度分析个人住房`按揭的法律特征,这是分析银行风险、建立防范机制的前提。
根据前述定义,个人住房按揭最显著的法律特征是:它涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下:
其一,二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。前者是后者的前提,没有购房合同则必然没有按揭贷款合同;按揭贷款合同则是购房合同的补充,没有按揭贷款合同,购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不可分,互相作用,相互依存,任何一个合同的违约行为均可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要,这是个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特征。
其二,三方当事人是指开发商、购房人和银行。(一)开发商和购房人之间是房屋买卖关系,双方的权利义务关系具体体现在购房合同中;(二)银行与购房人的关系则包含两层含义:第一层是借贷关系,购房人是债务人,银行是债权人;第二层是抵押关系,购房人是抵押人,银行是抵押权人。(三)开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存在两种相异的观点:第一种观点认为是连带保证法律关系,开发商是保证人,银行是被保证人,开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任,一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为是回购权利义务关系,是购房人与银行之间的房屋抵押法律关系的一种延伸,是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时,银行依法处分抵押房产,开发商向银行允诺无条件回购该房产,并将回购房款优先偿还银行贷款本息,对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一种抵押物处分权利义务关系。
二、商业银行在个人住房按揭中的主要风险
在个人住房按揭的二个合同、三方当事人之中的任何一个环节,一旦发生违约情况,就很有可能发生银行风险,危及银行信贷资产安全,损害银行合法权益。因此,在个人住房按揭中银行风险无时不在,并且其来源多元化,表现形式多样化。概括起来银行在个人住房按揭中主要存在如下风险:
(一) 来源于开发商的风险
1、开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或这携款而逃,此种情况在楼花按揭中产生的概率较大。
2、开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致按揭贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害。
3、由于开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议。
4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
(二)来源于购房人的风险
1、购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故,无力继续履行按揭贷款协议。
2、购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪,继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议。
3、购房人存在欺诈行为,故意提供虚假证明材料如个人收入证明、营业执照等。
(三)来源于银行自身的风险
1、银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。
2、银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效(在合同法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此签章问题显得异常重要)从而危及银行权益。
(四)来源于其它方因素的风险
在按揭贷款协议履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽给购房人一定补偿金但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地;又如,因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时,虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
三、建立防范机制,化解银行在个人住房按揭中的风险
个人住房按借贷款的期限一般较长,各种人为事件或意外情况均有可能发生。事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举,这也是维护银行信贷债权的根本所在。笔者认为银行风险防范应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑,借鉴国外及香港的有益经验,进行综合防范,建立行之有效的有中国特色的个人住房按揭银行风险的法律防范机制。
(一)明确开发商所应承担的法律责任,确立风险化解启动机制
在香港住房按揭中,银行与开发商不在任何法律关系,住房按揭仅限于购房人与银行之间,与开发商无关。但是,我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况,极大促进了我国住房商品化进程。作为住房按揭中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。正如前文所述,银行与开发商的关系存在两种不同的观点,笔者认为最好将二者紧密结合起来达到真正的“双保险”的目标,从而有效化解银行风险,对任何一方的偏废都将导致银行风险。在这种风险化解机制下,当购房人不能按合同偿还借款时,首先开发商必须回购该抵押房产,并优先清偿银行贷款本息,如仍不足以清偿的,开发商对不足部分承担保证责任,这样银行可以真正实现“双保险”
(二)保险业必须全面介入住房按揭,建立住房按揭银行风险转移机制
保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素,购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范,这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决,使保险与按揭各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立:
1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得注意的事,在实际操作中,笔者发现在绝大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行为被保险人或第一受益人”,笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权,这种作法违反《保险法》的规定,该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后,银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿保险,1998年4月下旬,国家发展计划委员会与荷兰国际集团共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式介绍会”。荷兰国际集团(ING)提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”,笔者认为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合,它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保,购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下,一方面购房人每月仅需支付贷款的利息,人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金,经济负担大为减轻;另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利,也为保险公司带来新型客户群体,拓展市场业务领域,同时也给开发商带来新的生机,最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务,其核心是当开发商和购房人因某种原因(保险责任范围)导致其履约能力下降时,由保险公司支付赔偿金,从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
(三)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点,确立个人住房按揭银行风险预防机制
个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动,其突出特点是信用行为,而对于信用程度的认定往往需要有专业法律技能,因此律师业介入个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的,而我国在目前仍缺乏足够的结合面。笔者认为,律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用:
1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立,是否具有房地产开发权,公司注册资金来源及注资是否充足,公司组织机构、管理机构是否健全等。
2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格,其次审查经济收入来源是否足够和稳定,是否自用购房,是否存在“炒楼”意图等情况。
3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权,使用权的用途、期限以及是否可能自由转让;该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。
4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益,确保各契约的真实性和合法性。
5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管,使按揭资金确能用于项目开发建设,并保证按工程进度有计划用款,防止开发商抽逃资金。
律师介入住房按揭业务,从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义:(1)从程序和实体上保证整个按揭行为的合法性,防止因银行审查不慎而带来的隐忧;(2)律师对自己的法律行为负责,如因律师过错而导致合同无效或者其他损失,律师应承担相应的法律责任,包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。
(四)实行制度创新,加强制度建设,提高商业银行信贷管理水平和防范风险能力
法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中,制度创新更是重中之重。制度创新这个概念,在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革,它与技术创新有某种相似性,制度创新往往是采用某种组织形式或者经营管理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲,制度创新就是解放思想,转变观念,是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果,因此对于创新者而言,它既需要理论勇气,更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度,提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试,但是,还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要,需要通过制度创新,抛弃原有的旧制度、旧机制,建立新制度、新机制,同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度,从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制,使商业银行获得新的生命力,真正按照企业化的要求经营,去追求和实现利润最大化,最终做到防范金融风险,保障银行信贷资产安全。
(五)提高认识,强化管理,建立一套权责分明,平衡制约,运作有序的内控机制以防范住房按揭中得银行风险
在建立内控机制上,关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度。在强化一级法人制度的同时,要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度,对信贷资产管理薄弱,违轨违纪,经营效益低的高风险机构,上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其它内部管理制度,实现内控监督的现代化,从而提高内控监督的广度和深度,减少内控环节,改善内控机制的运作质量,达到防范和化解风险(包括住房按揭风险)的目的。

陕西省工程建设担保管理办法(试行)

陕西省建设厅 陕西省财政厅 中国人民银行西安分行等


关于印发《陕西省工程建设担保管理办法(试行)》的通知



陕建发[2005]108号



各设区市城乡建设规划局(建委)、财政局,杨凌示范区规划建设土地局、财政局:

现将《陕西省工程建设担保管理办法(试行)》印发给你们,请遵照执行。



陕西省建设厅

陕西省财政厅

中国人民银行西安分行

中国银行业监督管理委员会陕西监管局

中国保险监督管理委员会陕西监管局

二○○五年五月十六日



陕西省工程建设担保管理办法(试行)



第一章 总 则



第一条 为了健全建筑市场运行机制,规范工程交易行为,加强工程建设中的风险管理,维护当事人的合法权益,保障工程建设活动顺利进行,依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》等法律、法规,制订本办法。

第二条 本省行政区域内各类新建、改建、扩建工程,依照本办法实行工程建设担保。

第三条 本办法所称工程建设担保是指投标人投标担保、承包商履约担保和业主支付担保。

第四条 工程建设担保活动遵循平等、公平和诚实、信用的原则。

第五条 工程建设担保的担保人可以是在中华人民共和国境内依法设立的银行或专业担保公司,也可以是具有代为清偿债务能力的其它企业法人。

第六条 业主(建设单位)应在招标文件中注明其所提供支付担保的种类和额度,并同时注明要求承包商提供履约担保的种类和额度。

第七条 县级以上建设行政主管部门和有关行政管理部门依据本规定,按照建设项目管理权限,对工程建设担保实施监督管理。



第二章 投标人投标担保



第八条 投标担保是指投标人按照招标文件的要求,向招标人提供的有关投标保证担保,保证一旦中标,即按照招标文件的有关规定与招标人签订工程承包合同。

第九条 招标人要求投标人提交投标担保的,应在招标文件中注明。

第十条 投标担保可采用担保人出具的投标保函、担保公司担保书,也可采用银行承兑汇票等方式,担保金额一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过80万元人民币。

投标人已提交投标担保的,不再提交投标保证金。

第十一条 投标担保的有效期限应当为投标有效期截止日后的30天至180天。

  第十二条 招标人在与中标人签订工程承包合同后7日内,应将所有投标人的投标担保退回。



第三章 承包商履约担保



第十三条 承包商履约担保是指承包商保证按工程承包合同约定履行义务和按期向劳务分包企业支付工资而对业主所作的一种经济承诺。

第十四条 承包商履约担保可以采用银行保函、担保人担保书等方式,也可以采用同业担保方式。承包商履约担保的担保金额一般不得低于工程承包合同价的10%。采用经评审的最低投标价法中标的招标工程,担保金额不得低于工程承包合同价的15%。

第十五条 采用承包商同业担保时,担保人不得为资质等级或注册资金高于自己的其它施工企业提供担保。同一担保期内,两家施工企业不得互相担保或多家企业交叉连环担保。

第十六条 承包商应当在签订工程承包合同的同时,向业主提交履约担保。

第十七条 承包商履约担保的有效期应当截止到承包工程质量竣工验收合格之日。

业主应当在承包商履约担保有效期截止日后7日之内退还承包商的履约担保。



第四章 业主支付担保



第十八条 业主支付担保,是指业主按合同约定向承包商按期支付工程款所作的一种经济承诺,业主支付担保须同承包商履约担保对等实行。

第十九条 业主支付担保可以采用银行保函、担保人担保书等方式,担保额度应与承包商履约担保额度相等。也可以实行分段滚动担保,每阶段担保额应不低于合同价款的10%,分段清算后进入下段。

第二十条 业主由于非承包商原因而不能履行合同义务时,承包商有权依据担保合同要求担保人承担支付责任。

第二十一条 业主应当在签订工程承包合同的同时,向承包商提交支付担保。

第二十二条 业主支付担保的有效期应当截止到除工程质量保修金以外、按合同约定全部工程款项支付完毕之日。

承包商应当在业主支付担保有效期截止日后7日之内退还业主的支付担保。



第五章 附 则



第二十三条 业主应将业主支付担保、承包商履约担保和工程承包合同一并送核发施工许可证的建设行政主管部门备案,否则建设行政主管部门不予办理施工许可证。

第二十四条 本办法自2005年9月1日起施行。