宪法价值冲突的表现
作者：丛彦国
宪法价值冲突的表现是极为广泛的。分析宪法价值冲突的表现具有重要的理论意义与现实意义，可以使我们更加深刻地认识到宪法价值冲突的复杂性，并进而为宪法价值冲突的解决提供指导。鉴于分析问题的角度是多方面的，笔者仅从以下几个方面进行分析。
一、宪法价值观念的冲突
宪法价值观念的冲突可以从多个方面进行分析，笔者从主体、地域、时间三个层面对本问题进行思考。
（一）主体方面的价值观冲突
从宪法价值观的主体角度看，宪法价值冲突可能存在于多个方面的主体之间。公民与公民之间，公民与国家之间，公民与组织之间，组织与国家之间，等等。总体而言，宪法价值冲突表现为主体自身的价值观冲突和主体相互的价值观冲突。
1、主体自身的价值观冲突
主体自身的宪法价值观冲突是由主体多重属性的相互矛盾所导致的。当同一个主体处在复杂的社会环境之中，他从不同的角度出发，就可能产生不同的宪法价值认识与宪法价值追求。当多项宪法价值认识不可协调或不可统一，就必然会出现宪法价值观念的冲突。主体一旦出现这种冲突，就会表现为自己思想或行为上的犹豫。在实践中，法官经常遇到的坚持法治与追求正义之间的冲突，就是这种价值冲突。
2、主体相互的价值观冲突
主体相互的宪法价值观冲突又可以分为个体与个体之间、个体与群体之间、群体与群体之间的宪法价值观冲突。
一是个体与个体间的宪法价值观冲突。在现实社会中，由于每个个体的生活条件、自身状况的差异，他们就可能具有不同的宪法价值观念。不同的宪法价值观，就宪法制定、修改者来说，会影响其宪法制定、修改行为与结果；就宪法适用者来说，会影响其对宪法的理解和适用；就宪法遵守者来说，会影响其遵守宪法的热情和状况。总之，个体与个体在宪法价值问题上的分歧，必然会影响宪法活动的各个环节，并体现在宪政建设的全过程中。
二是个体与群体间的宪法价值观冲突。群体是由个体结合而成的组织，是基于共同的生活方式、行为方式、理想追求等，在社会生活中组合而成的共同体。它包括各种企业组织、事业单位、国家机关，乃至政党、民族、国家。一般地说，一定群体中的个体与群体的宪法价值观是一致的，个体宪法价值观是群体宪法价值观的个别。但是，个别也不能取代一般，个别与一般、个体与群体的宪法价值观的差别与分歧难以避免。至于群体外部的个体与群体的宪法价值冲突就更为普遍。在宪法价值观上，个体与群体间的相互碰撞，就形成了个体与群体间的宪法价值观冲突。
三是群体与群体间的宪法价值观冲突。社会群体均有着自己的群体利益，甚至其本身就是一个利益集团。群体利益的差别是群体间宪法价值观冲突的重要原因。在历史和现实中的民族冲突、种族冲突、阶级冲突、政党冲突、社团冲突等往往都包含着宪法价值观念的冲突在内。而特定阶级、政党间的敌对状态和敌对斗争也都体现了宪法价值观念上的冲突。群体间宪法价值观的冲突是宪法价值冲突的重要表现形式。
（二）时间方面的价值观冲突
时间的差异，特别是时代之间的差异，往往会导致宪法价值观的冲突。在时间意义的价值观冲突上，有现代宪法与近代宪法、古代宪法的价值观冲突，有当代宪法与未来宪法的价值观冲突等。社会主义社会、资本主义社会、封建社会、奴隶社会的宪法价值观念冲突，既是阶级意义上的价值观冲突，也是时间意义上的价值观冲突。就整个时间意义的宪法价值观冲突来说，最典型的应当是宪法的现代价值观与传统价值观之间的冲突。
世代相传、辗转相承的有关宪法的观念、制度的总和形成了宪法的传统。既然是传统就有着生生不息的活力，就会在社会中不断发挥出作为传统的作用。它会以内在意识的方式存在于人们的内心深处，并外化于人们的行为之中，代代相承，就像美国的普通法传统，“就是伴随着革命而发生的对英国的东西的敌视情绪也不能将其连根拔除。”[1]。而每一个时代都有着它相应的价值观，并与传统的价值观存在诸多的差异，现代社会的宪法价值观必然不同于传统社会中的宪法价值观，虽然二者之间会有一定的历史联系与继承关系，但是二者之间也必然会存在着无法回避的矛盾与冲突。
（三）地域方面的价值观冲突
不同的地域有着不同的地理位置、地理格局、土壤条件、气候条件和人们的谋生方式，生活于不同地域的人会有着不同的法律制度和价值观念。例如，孟德斯鸠就认为“如果精神的气质和内心的感情真正因不同的气候而有极端差别的话，法律就应当和这些感情的差别以及这些气质的差别有一定的关系。”[2]宪法价值观的差异在不同地域上的表现是十分明显的，它往往表现为本土的价值观与外域的价值观之间的冲突或者表现为来自不同地域的宪法价值观之间的冲突。
本土的价值观是本土文化祭奠形成的，是经过历史过滤与传承而发展起来的，它在历史与现实中整合为一体，成为一个完整的内在相对协调的体系。一个国家或民族的价值观也是在特定区域长期固化的结果，是一个观念整体，是与其政治、经济、文化相联系的整体。然而，人类的发展越来越打破地域的限制，当今世界，几乎没有一个国家能够摆脱与世界的联系，整个世界变成了一个“地球村”。不同区域之间的政治、经济、文化往来，必然导致宪法价值上的互相碰撞。法律的、制度的许多冲突都不过是价值观冲突的表现而已。随着世界交流的增多，宪法价值观的冲突也会增多，虽然价值观冲突的增多同时也会带来有利的融合，但是冲突总是首先遇到的难题。
二、宪法价值准则的冲突
宪法的不同价值准则具有不同的价值目标，不同宪法的价值准则也具有不同的价值目标，它们之间难免会有相互的矛盾。从宪法的价值准则来看，宪法价值冲突表现为同一宪法的不同价值准则或基本原则的冲突，不同宪法的价值准则或基本原则的冲突。在此，笔者仅着重论述以下几个方面。
（一）自由与秩序的冲突
宪法的人自由而全面发展的价值取向，是人关于宪法的绝对超越指向，“放弃自己的自由，就是放弃自己做人的资格，就是放弃人类的权利，甚至就是放弃自己的义务。”[3]同时，“秩序之所以能成为宪法的价值，出于人们对有序生活的乞求。”[4]“建立适应一定社会经济基础和意识形态的宪政秩序，不仅是宪法促进其他各项社会价值的重要手段，也是近现代以来人类社会活动的基本目标。”[5]自由与秩序都是宪法的价值目标与准则，自由强调的是主体个性的发挥，而秩序强调的是有序状态的建立与维持。自由难免有打破既有秩序的趋势，而秩序又在一定程度上抑制人们的自由。因此，二者之间的冲突就再所难免。
自由与秩序的关系，是对立统一的辩证关系。二者在具体案件中的对立和冲突，往往令法学家与法官们难以取舍。在英国，“只要一个人不违反有关叛国罪、煽动罪、诽谤罪、猥亵罪、渎神罪、伪证罪和泄露国家机密罪等罪行的法律，他就可以言所欲言。只要他不违反有关工会、互助会、宗教、公共秩序和非法誓约等事务的法律，他就可以组织社团。只要他不违反有关骚乱罪、非法集会、妨害生活、交通、财产等行为的法律，他就可以在他喜欢的地点以喜欢的方式举行集会。”[6]可以看出，英国对于言论自由的宪法保护力度是相当大的。但是，英国同样是一个重视司法秩序的国家，例如，蔑视法庭罪就是对于公民言论自由的一种界限或者限制。“根据1981年蔑视法庭罪法第1条的规定，蔑视法庭责任的确立是建立在严格责任原则基础之上的，即凡是有可能干预某一诉讼过程中的公正的实现过程的行为都会被视为蔑视法庭，而不论行为人是否有这样的故意。根据该法第2条的规定，严格责任原则适用于任何对正在进行的司法程序中公正的实现构成严重损害的实质性危险的出版行为。”这部法律同时规定了一系列抗辩该罪的指控理由：“第一抗辩理由是无罪的出版行为（innocent publication），只要对出版物负责的人能够证明他已经尽到了所有合理的注意，但仍不知道有关的司法程序正在进行之中。第二个抗辩理由是，对公开进行的司法程序的公正的、准确的、善意的、即时的报道。但是，为了避免对司法公正的实现构成实质性的损害，法院在必要时可以通过命令延迟这些报道的出版。第三个抗辩理由是，出版物所包含的内容是对公共事务的善意的讨论，而且对某一特定司法程序的损害的危险仅仅是或然性的。”[7]
（二）效率与公平的冲突
“在我国社会主义法律价值体系中，效率日益受到重视。”[8]1991年诺贝尔经济学奖得主、经济分析法学派的代表人物科斯曾说，“合法权利的初始界定会对经济制度运行的效率产生影响。权利的一种安排会比其他安排产生更多的价值。”[9]因此，追求效率、节约社会资源应该是现代宪法的重要价值目标与准则之一。但是，客观地讲，在许多情况下对于效率的追求都不可避免地会产生各种不公平，因而效率和公平经常处于矛盾状态中。所以，有些人认为，公平是最高的价值，不能舍弃公平而追求效率。例如，罗尔斯就指出，一个法律和制度，无论他们如何有效率和条理，只要他们缺失公平的正义，就必须加以改造或废除。[10]
效率与公平是既相适应又相矛盾的社会价值。一方面，以效率为标准配置社会资源，促进经济增长，在此基础上才有可能实现高层次的公平，即共同富裕。另一方面，如果把效率绝对化，不考虑公平，就可能导致收入悬殊，造成社会不稳定，影响以至阻碍最终效率的实现。
从对于我国宪法第6条分配制度的修改便可以看出效率与公平之间的价值冲突。我国1982年宪法第6条第2款规定：“社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能，按劳分配的原则。”1999年第14条修正案修改为：“社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。”“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。”通过修改前后的对比，可以看出，在修改前，我国宪法在经济制度上的价值追求是侧重于公平，而修改后则是侧重于效率。但是，客观地讲，在修改前我国宪法忽视了效率的价值，而修改后的宪法又过分强调了效率而难以达到公平，结果产生诸多社会问题。
（三）公益与私益的冲突
人们奋斗所争取的一切，都同他们的利益相关，法表现为国家意志，通过确认、界定、分配各种利益，将其所认可的利益以权利的形式确定下来，调整着普遍利益和特殊利益的关系，从而维护社会秩序。[11]因此，利益是法和宪法的重要价值目标和准则，并且，利益间的冲突是法的价值冲突和宪法价值冲突的实质。庞德在阐述法的任务时，接受了耶林的社会功利主义法学关于社会利益的思想，并加以发挥。他认为，法律的任务在于以最少的浪费来调整各种利益的冲突，保障与实现社会利益，他把利益分为三类：个人利益、公共利益和社会利益。[12]
实际上，庞德对于利益的分类可以简单地概括为公益与私益的划分。公益表现为社会利益、国家利益。私益即每一社会成员的利益。任何时代的历史活动都是由无数单个的具体个人的社会活动构成，个人作为历史活动的主体是整个社会历史活动主体的最基础的单元。因此，私人利益乃是利益动力结构的原始细胞。在生产资料私有制的条件下，不仅主体的生活需要，而且主体的生产需要，都要以私人利益的形式来满足。自由资本主义时期，宪法强调“私有财产神圣不可侵犯”，体现出以私益为本位的价值观。20世纪开始，以德国《魏玛宪法》为代表，通过对私有财产权的限制，使近代宪法中的自由主义精神受到抑制，社会公共福利受到重视和提倡，为了社会利益可以对私人利益加以限制。[13]
社会主义宪法历来强调私益对于公益的依赖和服从，当个人权利的行使危及公共利益的时候，应该确认和贯彻公益优于私益的原则。我国现行宪法第51条规定：“中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益。”但是，同时也应当注意，宪法不应当或者只关注公共利益，或者只倾向于保护私人利益，而应当努力在二者之间寻找最佳结合点。而且，什么是公共利益，非常抽象，可能每个人都有各自不同的看法。为了防止制造虚假公共利益，需要明确何为社会公共利益，或由谁来决定社会公共利益。
（四）人权与主权的冲突
虽然宪法学者们有着不同的人权理论，但从人权史与宪法史以及宪法存在的合理性与正当性来看，近代意义上的宪法都是源自人权并集中表现人权这一价值的，人权应当是宪法的基本价值之一。[14]学界一般认为近代意义的主权观念是法国古典法学家博丹所首倡，他从反对封建领主的割据状态出发，赞同建立在神权基础上的君主主权；英国资产阶级思想家霍布斯从坚持集权专制出发，主张君主主权，但反对君权的神化；洛克从巩固资产阶级在反封建斗争中获得的政治权力出发，提出议会主权；卢梭则进一步发展了资产阶级主权理论，系统阐述了人民主权学说。[15]虽然宪法学家们有着不同的主权理论，相应的宪法也具有不同的主权原则，但是可见，主权也是宪法的基本价值之一。
随着宪法发展的国际化趋势，人权的保护也进入了国际化的发展阶段，这就导致了宪法价值中人权与主权的冲突。这种冲突的重要表现就是为了更好地保障人权而对国家主权进行有条件的限制，例如，德国基本法的制定过程及其内容充分体现了这一点。[16]其实，如果能够合理地解决好人权的国内宪法保护与人权的国际保护之间的关系，人权与主权的冲突就可以得到很好的解决。例如，虽然我国宪法对迁徙自由没有具体的规定，但在我国签署和加入的国际人权公约中明确写有“迁徙自由权”，因此，这里就出现了人权的国内宪法保护和人权的国际保护之间如何协调的问题。笔者认为，国际公约中列举的我国宪法没有规定的权利，只要我国在批准公约时没有声明予以保留，即应在我国适用，可以视为对宪法基本权利的补充。我国户籍制度的变迁也可以折射出政府逐渐放宽对迁徙自由限制的一种倾向，同时也是我国政府“尊重和保障人权”、履行国际公约义务的重要表现。[17]
三、结语
本章共分两大部分，这两个部分分别从不同角度介绍了宪法价值冲突的表现。由于宪法价值冲突的表现多种多样，研究的角度和侧重点各有差异，笔者仅从宪法价值观念的冲突与宪法价值准则的冲突两个角度来分析宪法价值冲突的表现。第一部分是宪法价值观念的冲突，这种冲突表现为人们对于宪法价值认识的不同，笔者从主体、地域、时间三个方面来分析宪法价值观念的冲突。第二部分是宪法价值准则的冲突，这种冲突表现为同一宪法的不同价值准则或基本原则的冲突，不同宪法的价值准则或基本原则的冲突。笔者着重论述了自由与秩序、效率与公平、公益与私益、人权与主权的冲突。
参考文献：
[1] 伯纳德•施瓦茨．美国法律史．王军，洪德，杨静辉．北京：中国政法大学出版社，1997：12
[2] 孟德斯鸠．论法的精神（上册）．张雁深．北京：商务印书馆，2004：270
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[7] 张越．英国行政法．北京：中国政法大学出版社，2004：128-129
陕西省城市房地产市场管理条例(2004年)
陕西省人大常委会
陕西省城市房地产市场管理条例
（1995年11月3日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过根据2002年3月28日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈陕西省城市房地产市场管理条例〉的决定》修正根据2004年6月4日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈陕西省城市房地产市场管理条例〉的决定》第二次修正）
第一章 总 则
第一条 为发展城市房地产市场,加强房地产市场管理,维护房地产权利人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内进行房地产开发、转让、抵押和房屋租赁、房地产中介服务活动,实施房地产市场管理,必须遵守本条例。
第三条 从事房地产开发、转让、抵押和房屋租赁,房地产中介服务活动,应当遵守有关法律、法规,遵循自愿、公平、诚实信用的原则,不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
第四条 进行房地产开发、转让、抵押、出租,必须依法取得或变更土地使用权,缴纳土地使用权出让金或其他土地收益。
以划拨方式取得土地使用权的,转让、抵押、出租房地产时,依照有关法律、法规执行。
第五条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第六条 省建设行政主管部门、土地管理部门依照职权划分,管理本省行政区域内的城市房地产工作。
市(地区)、县(市)建设行政主管部门或房产管理部门负责本行政区域内的城市房地产行业管理,规范房地产市场。土地管理部门负责土地使用权的出让和土地使用权转让、抵押、出租的权属管理和监督检查。
第二章 房地产开发
第七条 设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照。并在领取营业执照后三十日内到建设行政主管部门备案,到当地税务部门办理税务登记。
建设行政主管部门根据有关规定对房地产开发企业进行审查,颁发《房地产开发企业资质证书》。对不符合条件的,提请工商行政管理部门处理。
第八条 房地产开发项目应当根据城市规划、年度用地计划和市场需求确定,并经批准立项。
第九条 建设行政主管部门组织有关部门提出《房地产开发项目建设条件意见书》,并载明以下内容:
(一)项目性质、规模和开发期限;
(二)规划控制指标及规划设计要求;
(三)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求;
(四)基础设施和公益设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿安置要求;
(六)项目经营方式;
(七)其他。
第十条 房地产开发项目通过招标确定开发企业。房地产开发项目招标,在建设行政主管部门指导下进行。
参加房地产开发项目投标的企业应具备下列条件:
(一)持有工商行政管理部门核发的营业执照;
(二)具有占投标项目总投资百分之二十五以上的自有资金;
(三)具有同投标项目相适应的房地产开发企业资质。
第十一条 房地产开发企业取得开发项目后,应持有关文件到有关行政主管部门申请领取《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》,方可开工。
第十二条 房地产开发项目建设应执行《房地产开发项目建设条件意见书》,勘察、设计、施工应由具有相应资质的单位承担,符合国家有关设计、施工的技术标准和规范。
第三章 房地产转让
第十三条 房地产权利人可以通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转让给他人。法律、法规禁止转让的除外。
下列行为视同房地产转让:
(一)以房地产作价入股,与他人成立企业法人的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发房地产的;
(三)因企业被收购、兼并、合并、分立,房地产转给新权利人的;
(四)以房地产抵债的。
第十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的条件。
第十五条 通过住房制度改革和享受国家优惠政策购买的房屋、单位补贴购买的房屋转让时,按国家和省人民政府有关规定执行。
第十六条 出售房地产的,房地产的其他共有人、房屋承租人在同等条件下有优先购买的权利,共有人有优先于承租人购买的权利。
转让共同共有的房地产须有全体共有人同意的文书。
第十七条 房地产开发企业预售商品房,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定的条件,并持下列文件向县级以上房产管理部门办理预售登记,经审核取得《商品房预售许可证》,并向土地管理部门登记备案后,方可预售:
(一)营业执照和资质证书;
(二)建设项目的《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》等证件;
(三)工程施工进度计划;
(四)投入开发建设的资金已达工程建设总投资的百分之二十五以上的证明;
(五)商品房预售方案和交付使用后的物业管理措施。
第十八条 房产管理部门在接到房地产开发企业预售商品房的申请后,应当详细查验各项证件和资料,并到现场进行查勘,符合规定的,应当在接到申请后的十五日内核发《商品房预售许可证》。
第十九条 房地产开发企业预售商品房,应当公开展示《商品房预售许可证》、售房说明书、设计图纸、建设标准及房屋销售价格。
第二十条 房地产开发企业应当按销售、预售合同规定的条件向购买人交付商品房,违反合同规定的,应当承担违约责任。
已预售的商品房在建筑工程实施中确需变更设计的,变更设计后的标准不得低于房地产预售合同中约定的标准。因结构变更或增加成本需变更房地产价格的,应当与预购人协商一致。
第二十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,并载明下列主要内容:
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所;
(二)房地产权属证书名称和编号;
(三)房地产坐落位置、面积、四至界限;
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;
(五)房地产的用途或使用性质;
(六)成交价格及支付方式;
(七)房地产交付使用的时间;
(八)违约责任;
(九)双方约定的其他事项。
第二十二条 实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当如实申报成交价格,不得瞒报。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据,成交价格明显低于正常市场价格的,以评估价格作为缴纳税费的依据。
第二十三条 房地产转让当事人应当在转让合同签订后三十日内,到房产管理部门和土地管理部门办理房屋所有权和土地使用权变更登记,领取权属证书。
第四章 房地产抵押
第二十四条 房地产权利人可以依法将其房地产抵押。法律、法规禁止抵押的除外。
同一房地产抵押担保的债权之和不得超过该房地产评估现值。
第二十五条 抵押房地产,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同,抵押合同签订后二十日内持有关证件到房产管理部门、土地管理部门申请抵押登记。抵押合同自登记之日起生效。
第二十六条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权的,应当书面通知承租人,原租赁合同继续有效。
第二十七条 房地产抵押期间,抵押人未取得抵押权人的书面同意,不得将已抵押的房屋转让或者翻建、改建、扩建、改变用途。
第二十八条 房地产抵押期间,因国家建设需要拆除、占用抵押的房地产的,应先由抵押人提供相应的担保或者清偿债务。
第二十九条 抵押期满,抵押权人的债务未得到清偿的,抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款清偿债务。协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
同一房地产设定数个抵押权的,按照抵押登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
第三十条 房地产抵押期满,债务清偿完毕,抵押合同即告终结,双方当事人应当在二十日内到房产管理部门和土地管理部门办理抵押注销手续。
第五章 房屋租赁
第三十一条 公民、法人或其他组织对其所有的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)共同共有房屋未取得其他共有人同意的;
(三)有所有权、使用权或者租赁纠纷的;
(四)不符合安全标准的;
(五)已抵押未取得抵押权人同意的;
(六)法律、法规规定不能出租的其他情形。
住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在地城市人民政府有关租赁的规定。
第三十二条 房屋租赁,应当签订书面租赁合同,并载明下列主要内容:
(一)当事人姓名或者名称及住所;
(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;
(三)租赁用途;
(四)租赁期限;
(五)租金及交付方式;
(六)房屋修缮责任;
(七)转租的约定;
(八)变更和解除合同的条件;
(九)违约责任;
(十)双方约定的其他事项。
第三十三条 签订、变更房屋租赁合同的,租赁双方应当向房屋所在地的市、县房产管理部门登记备案。
第三十四条 承租人应当爱护并按合同规定使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建。确需拆改、扩建的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。
第三十五条 经出租人同意,承租人将租赁房屋的部分或者全部转租的,应向市、县房产管理部门办理登记备案手续。
第三十六条 出租人转让租赁期限未满的房屋,应当提前三个月书面通知承租人。如受让方为非承租人,出租人应当告知受让方出租事宜,原租赁合同继续有效。
第六章 房地产中介服务
第三十七条 房地产中介服务是指为房地产开发、转让、抵押和房屋租赁提供咨询、信息、代理、经纪、评估等服务的行为。
第三十八条 设立房地产中介服务机构应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条规定的条件,并向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。
第三十九条 房地产交易服务机构和咨询、信息服务机构,应当为用户及时提供各类信息,帮助用户分析房地产市场情况,为用户决策提供服务。房地产交易服务机构也可以受主管部门的委托,办理过户登记、代收税费。
第四十条 房地产广告必须内容真实,并经房产和土地管理部门审查,依法办理有关手续后,方可发布。
第四十一条 实行房地产价格评估制度。房地产的价格评估,由双方当事人协商选择评估机构。
房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行。
第四十二条 实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员必须经过专业培训,按国家有关规定,取得估价师执业资格证书,并办理注册登记手续。
房地产价格评估人员同评估当事人有利害关系的,应当回避。
第四十三条 房地产中介服务机构按规定收取中介服务费,并依法向国家缴纳税费。
第七章 法律责任
第四十四条 违反本条例第七条规定,未取得资质证书擅自进行房地产开发或超资质进行开发的,由县级以上建设行政主管部门责令停止开发,并可处以项目总投资百分之一以下的罚款。
第四十五条 违反本条例第十四条规定,转让房地产的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令改正或补办登记手续,没收违法所得,并可分别处以转让的房地产价款百分之一至百分之五的罚款。
第四十六条 违反本条例第十七条规定,未取得《商品房预售许可证》,擅自预售商品房的,由县级以上房产管理部门责令停止销售活动,补办许可证,并可处销售价款百分之三至百分之十的罚款。
第四十七条 违反本条例第二十二条规定,不申报或瞒报房地产成交价格的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令申报,并可分别处以二千元至二万元的罚款。
第四十八条 违反本条例第二十五条规定,不办理抵押登记的,分别由县级以上房产管理部门、土地管理部门责令补办登记手续,并可分别处以抵押的房屋价款和土地使用权价款百分之一至百分之五的罚款。
第四十九条 违反本条例第三十一条第二款规定出租房屋的,责令改正,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十条 违反本条例第四十二条规定,未取得资格证书进行房地产价格评估活动的,由县级以上房产管理部门责令停止活动,没收违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。
第五十一条 房产、土地管理人员执行行政处罚必须出示省人民政府颁发的执法证件,罚没款必须出具省财政部门统一印制的收据,并上交同级财政。
第五十二条 当事人对行政处罚不服的,可在接到处罚决定通知书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请复议,也可直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,作出处罚决定的机关可以依法申请人民法院强制执行。
第五十三条 违反本条例有关工商管理、广告、物价、税收等规定的,由有关主管部门依法处理。
第五十四条 妨碍房产、土地管理人员执行公务,扰乱房地产交易场所秩序的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第五十五条 房产管理部门、土地管理部门不履行、拖延履行法定职责或者侵犯公民、法人和其他组织合法权益的,当事人可以依法提起诉讼并要求赔偿。
房产、土地管理人员,滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由所在单位或上级主管部门给予行政处分;给当事人造成损失的,依法予以赔偿;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第五十六条 本条例自公布之日起施行。
