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批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 13:27:39  浏览:9555   来源:法律资料网
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批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》

天津市人民政府


批转市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》
天津市人民政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府领导同志同意市房管局拟定的《天津市住宅小区物业管理暂行办法》,现转发给你们,望遵照执行。

天津市住宅小区物业管理暂行办法

第一章 总 则
第一条 为了加强本市住宅小区的物业管理,保障住宅小区房屋及其设备和公共设施的正常使用,创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境,根据国家有关规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内按照规划建设、配套设施齐全、建筑面积在5万平方米以上的住宅小区。建筑面积不足5万平方米的住宅小区和大厦、工业区物业管理工作,可参照本办法执行。
第三条 本办法所称物业管理,是指专门的机构和人员对住宅小区内房屋建筑及其附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等,以经营的方式进行统一的维护、修缮和服务的活动。
第四条 市房地产管理局是本市物业管理工作的主管部门,主要职责是:
(一)贯彻国家有关住宅小区物业管理的法律、法规和规章;
(二)起草本市住宅小区物业管理的法规和规章,制定配套办法;
(三)审查和管理物业管理企业的资质,颁发《物业管理资质证书》;
(四)培训物业管理专业人员,颁发《物业管理岗位资格证书》;
(五)指导、监督、检查各住宅小区的物业管理。
各区、县房地产管理局是各区、县物业管理工作的主管部门。
第五条 规划、工商、物价、环卫、园林、市政、公安等主管部门和所在地的街道办事处,按照各自的职责,对住宅小区的物业管理工作进行指导、协调和监督。
第六条 住宅小区应推行社会化、专业化的管理。新建住宅小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区,依照本办法作出规划,逐步实行物业管理。
第七条 物业管理应纳入住宅小区建设规划,规划主管部门审批规划应符合本办法关于统一实行物业管理的原则。

第二章 物业管理委员会
第八条 实行物业管理的住宅小区应在物业管理主管部门的指导下成立物业管理委员会(以下简称管委会)。
管委会委员由住宅小区内房地产产权人和使用人代表选举产生。管委会主任、副主任在管委会委员中选举产生。
管委会可聘请派出所、居委会等有关单位的人员担任管委会委员。
第九条 管委会的权利:
(一)代表住宅小区内的房地产产权人和使用人,维护房地产产权人、使用人的合法权益;
(二)制定管委会章程;
(三)选聘物业管理企业并与其签订委托管理合同;
(四)审议物业管理企业制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;
(五)对物业管理企业的管理工作进行检查和监督。
第十条 管委会的义务:
(一)反映房地产产权人和使用人的意见和正当要求并督办落实;
(二)协助物业管理企业落实各项管理工作;
(三)接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;
(四)接受物业管理主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第十一条 住宅小区开发建设周期较长的或已交付使用但入住率没达到50%的,由该住宅小区的开发建设单位负责物业管理或选聘物业管理企业进行前期管理。
物业管理委员会成立后,由其选聘或解聘物业管理企业。

第三章 物业管理企业
第十二条 物业管理企业(包括外地和境外的物业管理企业)必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向工商行政管理机关办理注册登记后,方可接受委托,承担住宅小区的物业管理。
第十三条 物业管理企业根据委托合同对住宅小区实施物业管理。委托管理合同应包括以下内容:委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费用、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应报区、县物业管理主管部门备案。
第十四条 物业管理企业将住宅小区内下列事项纳入管理范围:
(一)房屋的维修养护;
(二)道路、公共场所及房屋共用楼梯走道的清扫保洁;
(三)花草树木、绿地及绿化设施的养护管理;
(四)商业网点用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营;
(五)供水、供电、照明、排水、道路、供气、供暖等市政公用设施的维修养护(具体分工管理办法另行制定);
(六)安全、保卫;
(七)物业管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十五条 物业管理企业的权利:
(一)根据有关规定,结合实际情况制定所管理住宅小区的物业管理办法;
(二)依据物业管理合同和物业管理办法,对住宅小区实施管理;
(三)依据有关规定收取物业管理费用;
(四)制止违反住宅小区规定的行为,对造成的损害有权要求赔偿;
(五)要求管委会协助管理;
(六)选聘专营公司或聘用专人承担专项服务业务;
(七)开展多种经营,以其收益补充小区管理经费。
第十六条 物业管理企业的义务:
(一)全面履行物业管理合同,依法经营;
(二)接受管委会和住宅小区内居民的监督;
(三)重大的管理措施应当提交管委会审议决定;
(四)接受物业管理主管部门和有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导;
(五)发现违反法律、法规和规章的行为要及时向有关行政管理机关报告。
第十七条 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章 产权人和使用人公约
第十八条 本办法所称产权人和使用人公约(以下简称公约)是指由房地产产权人和使用人承诺的,对全体房地产产权人和使用人有约束力的,有关人在住宅小区使用、维护和管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 公约由市物业管理主管部门统一制订示范文本,管委会可根据所辖住宅小区的实际情况进行修改补充。
公约应当符合法律、法规和有关规定。
第二十条 房地产产权人和使用人入住小区,须与物业管理企业签订入住公约,入住公约应包括以下内容:
(一)住宅小区名称,户主及居住地点、面积;
(二)物业管理企业名称及其应提供的服务内容;
(三)房地产产权人和使用人的权利、义务;
(四)住宅小区管理费用;
(五)违反入住公约的责任。
第二十一条 房地产产权人和使用人应当按有关规定使用房屋和其他公共设施,交纳有关费用,自觉维护小区正常的管理秩序。有权要求管委会对服务不好的物业管理企业进行更换,有权对妨害住宅小区管理秩序、生产秩序和损坏公共设施的行为进行劝阻、制止和举报。
第二十二条 房地产产权人和使用人入住小区应遵守以下规定:
(一)不得改变房屋结构、外貌和用途,进行违章凿、拆、搭、建;
(二)不得存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(自用生活性燃料除外)。
(三)不得践踏、占用绿地;
(四)不得占用楼梯间、过道、屋顶、平台、道路、停车场、自行车棚等公共设施;
(五)不得乱抛垃圾、乱贴、乱画、乱挂等;
(六)不得随意停放车辆;
(七)不得排放有毒、有害物质;
(八)不得利用房屋从事危害公共利益的活动。

第五章 物业管理经费
第二十三条 房地产开发建设单位按住宅小区建安工程费的2%提取物业管理公共设施维修基金,一次性交付给管委会专项使用。物业管理公共设施维修基金的使用管理办法另行制定。
第二十四条 物业管理企业按规定收取综合服务费,综合服务费收费标准根据每个住宅小区实际需要和服务内容经市物业管理主管部门同意后报市物价局批准。收费办法由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十五条 物业管理企业为住宅小区内房地产产权人和使用人提供的专项服务和特约服务项目,应公开收费的基本价格,执行价格由双方议定。
第二十六条 物业管理企业每半年向管委会报告一次物业管理费用收支情况,每年向房地产产权人和使用人公布一次物业管理费用收支情况,并随时接受物业主管部门以及物价、税务部门监督检查。
第二十七条 住宅小区配套的商业网点用房可委托物业管理企业统一经营管理,经营收入用于补充物业管理费用。

第六章 奖 惩
第二十八条 住宅小区物业管理纳入城市管理目标考核责任制,每年进行一次物业管理优秀小区评选活动,对物业管理成绩突出的小区,由市物业管理主管部门提请市人民政府批准后予以表彰和奖励。
第二十九条 房地产产权人和使用人违反本办法第二十二条规定的,物业管理企业应对其进行劝阻、制止并要求恢复原状,赔偿损失。
第三十条 物业管理企业违反本办法,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权向管委会投诉;管委会有权予以制止并要求其限期改正,对房地产产权人和使用人利益造成的损害有权要求赔偿损失,情节严重的有权解除委托管理合同:
(一)房屋及公共设施、设备修缮不及时的;
(二)管理制度不健全,管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自改变房地产和公用设施用途的;
(五)其他不履行物业管理合同行为的。
第三十一条 房地产产权人和使用人不按规定交纳应缴费用的,物业管理企业可要求其限期交纳,并加收3%的滞纳金,逾期仍不交纳的按住宅小区公约和有关规定催缴,连续半年拒缴的,物业管理企业可向人民法院申请强制追缴。
第三十二条 开发建设单位不按规定交纳公共设施维修基金的,区、县物业管理主管部门责令其限期交纳,并加收3%滞纳金,限期内仍不交纳的可申请人民法院强制执行。
第三十三条 未经市物业管理主管部门的资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的,区、县物业管理主管部门责令其限期办理资质审查;限期内仍不办理的,由市物业管理主管部门对其处以2000至20000元罚款,并责令停止住宅小区的物业管理。
第三十四条 市或区、县物业管理主管部门,对管理不善造成住宅小区物业管理及其居住环境状况恶化的物业管理企业,依据情节分别予以警告、限期改正、吊销资质证书的处罚并责令其赔偿一切经济损失;对被吊销资质证书的移送工商行政管理部门依法处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚通知之日起,15日内向作出处罚决定的上级主管机关申请复议或提起行政诉讼。逾期未申请复议也不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第三十六条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



1996年7月24日
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山东省质量技术监督局关于印发《山东省工业企业产品质量分类监管实施办法(试行)》的通知

山东省质量技术监督局


山东省质量技术监督局关于印发《山东省工业企业产品质量分类监管实施办法(试行)》的通知

鲁质监监发〔2012〕174号



各市质量技术监督局:

  为了加强工业产品质量监督,提高监管有效性,促进生产企业落实质量安全主体责任,依据国家质检总局发布的《工业企业产品质量分类监管试行办法》,省局研究制定了《山东省工业企业产品质量分类监管实施办法(试行)》,现印发给你们,请结合当地实际贯彻落实。



                          山东省质量技术监督局
                           二○一二年八月三十日



山东省工业企业产品质量分类监管实施办法(试行)

第一章 总则

  第一条 为了加强工业产品质量监督,提高监管有效性,督促生产企业落实质量安全主体责任,根据《中华人民共和国产品质量法》、《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》、《中华人民共和国工业产品生产许可证管理条例》、《中华人民共和国认证认可条例》等有关法律法规及《工业企业产品质量分类监管试行办法》,制定本办法。

  第二条 本办法适用于对涉及公共安全、人体健康和生命财产安全的重要工业产品生产企业(有关法律法规和职能分工明确由质监部门负责产品质量监督的企业)实施产品质量监督的分类管理。食品、食品添加剂、食品相关产品、化妆品、计量器具以及特种设备生产企业的监管不适用本办法。有其他专门规定的从其规定。

  第三条 本办法所称分类监管,是指质监部门根据工业产品质量安全风险程度、企业履行产品质量主体责任情况和实现程度,在对企业分类的基础上,为履行产品质量监督职能、合理配置资源所实行的综合监督管理模式。

  第四条 分类监管工作遵循统一管理、分步实施、科学高效、公平公正的原则。

  第五条 省质量技术监督局(简称“省局”)负责管理和指导全省工业企业产品质量分类监管工作,建立分类监管工作信息系统,负责对各市局分类监管工作进行监督指导。

  设区的市质量技术监督局(简称“市局”)负责管理本辖区内工业企业产品质量分类监管工作,按照本办法要求,结合本地实际,组织实施本辖区的分类监管工作,负责管理本辖区的分类监管信息,对各县局分类监管工作进行监督检查。

  县(区)质量技术监督局(简称“县局”)负责本辖区工业企业产品质量分类监管具体工作,按照本办法和实施细则的规定,对辖区的工业企业进行分类,收集、报送、更新分类监管信息,并对企业实施监管。

  第六条 从事分类监管工作的机构和人员应当忠于职守、勇于负责、依法行政、严格监管。

第二章 企业分类

  第七条 企业分类是质监部门为实施产品质量分类监管措施,依据《山东省工业企业产品质量分类监管实施细则》(以下简称《分类监管实施细则》),对企业履行产品质量主体责任的保障能力和实现程度进行分类的活动。

  第八条 《分类监管实施细则》是市、县局对企业进行分类以及监督检查的主要依据。各市、县局可结合本地监管实际,根据《分类监管实施细则》的项目要求,制定具体产品的分类监管要求。市、县局制定的分类监管要求不得少于《分类监管实施细则》确定的项目要求。

  第九条 依据《分类监管实施细则》,对企业履行产品质量主体责任的保障能力和实现程度进行评价,根据评价结果,将企业分为:AA、A、B、C等四个类别。

  AA类企业:是指履行产品质量主体责任的保障能力强和实现程度好的优秀自律企业,能够认真遵守法律法规,有效运行质量管理体系,积极承担质量安全责任,保持产品质量持续稳定合格;

  A类企业:是指履行产品质量主体责任的保障能力较强和实现程度较好的良好自律企业,能够自觉遵守产品质量法律法规,有效运行产品质量管理体系,保持产品质量持续稳定合格;

  B类企业:是指具有基本的履行产品质量保障能力的企业,产品质量基本保持稳定,无经查实的媒体曝光和消费者反映强烈的产品质量问题;

  C类企业:是指履行产品质量主体责任保障能力较差的企业,在近3年省级以上产品质量监督抽查中出现2次(含)以上不合格情况,或存在拒绝产品质量监督抽查行为,或存在产品质量行政处罚记录,或存在经查实的媒体曝光及消费者反映强烈的产品质量问题。

  第十一条 企业分类情况属产品质量监督工作信息。企业不得将分类结果印制于产品标志,不得用于广告、宣传等商业目的。

第三章 分类监管方式

  第十二条 质监部门根据企业分类情况,结合本辖区企业实际,对企业实施的监督检查形式主要包括:产品质量监督抽查(含定期监督检验)、定期监督检查、专项监督检查和回访。

  第十三条 本办法所称的定期监督检查是指质监部门有计划地对企业进行的监督检查(含日常巡查)。为避免重复检查,原则上由市局组织制定本辖区的定期监督检查计划,县局及有关部门依据《分类监管实施细则》对企业实施监督检查。

  第十四条 专项监督检查是指质监部门对产品质量安全问题突出的重点产品、重点企业和重点行业,开展的专门性监督检查。

  第十五条 回访是市、县局对监督检查中发现的企业产品质量问题、质量违法行为整改落实情况的核查。

  第十六条 上述监督检查和回访,检查人员均应记录相关检查信息,并经企业确认。

  第十七条 市、县局根据本办法并结合本地实际,确定对不同类别的企业实施不同的监督检查形式。原则要求如下:

 (一)对AA类企业实施信用监管方式,重点监督企业落实自我承诺的情况,主要监督措施包括:

  1.企业每年定期向质监部门报告自我承诺落实情况,积极回应、有效解决社会各方面反映的产品质量问题;

  2.质监部门根据需要对企业自我承诺落实情况进行监督检查;

  3.质监部门支持其积极落实产品质量主体责任,优先推荐其申报政府质量奖等质量奖励。

 (二)对A类企业实施责任监管方式,重点监督企业落实产品质量主体责任的情况,主要监督措施包括:

  1.企业每年定期向质监部门报告产品质量主体责任落实情况,积极回应、有效解决社会各方面反映的产品质量问题;

  2.质监部门根据监管需要及社会反馈信息对企业落实产品质量主体责任情况进行监督检查;

  3.质监部门指导和支持其不断提升履行产品质量主体责任的能力。

 (三)对B类企业实施常态监管方式,主要监督措施包括:

  1企业每年定期向质监部门报告产品质量主体责任落实情况,积极回应和解决社会各方面反映的产品质量问题;

  2.质监部门根据本地实际开展监督检查;

  3.质监部门指导企业不断完善质量管理、检验检测、计量和标准体系,增强履行产品质量主体责任的意识和能力。

 (四)对C类企业实施加严监管方式,根据产品风险程度和企业实际,主要监督措施包括:

  1企业每年定期向质监部门报告产品质量主体责任落实情况,积极回应和解决社会各方面反映的产品质量问题;

  2质监部门将其列为本辖区重点监管企业;

  3质监部门根据实际情况,按照加严监管的要求开展监督检查;

  4根据监督检查情况,对未有效履行产品质量主体责任的企业负责人进行履责约谈,并责令企业限期整改;

  5对已经获得的质量奖励和其他质量扶持政策,依据相关规定取消或建议有关部门予以取消。

  第十八条 市县局对企业实施监督检查时,可依法采取查阅资料、现场核查、产品抽样检验等方式。实施监督检查不得影响企业正常生产经营,不得谋取不正当利益。企业应当依法主动配合监督检查,如实提供有关资料、回答相关询问。

  第十九条 国家质检总局根据工业产品质量安全风险信息开展风险等级评估,将工业产品质量按风险程度分为Ⅰ级(高风险)、Ⅱ级(较高风险)、Ⅲ级(一般风险),并动态发布重点工业产品质量监督目录。市、县局结合辖区内工业产品及企业实际进行评估后,可以增加本地区的Ⅰ级(高风险)和Ⅱ级(较高风险)产品目录。

  市、县局对确定为Ⅰ级(高风险)产品的生产企业应按照从严监管的原则,将监管方式按照本办法第十七条 有关规定相应下调一级;对确定为Ⅱ级(较高风险)和Ⅲ级(一般风险)产品的生产企业,可结合辖区内的实际情况,适当调整监管方式。各地可根据国家质检总局制定的重点工业产品质量监督目录,动态调整相应的监管方式。

  第二十条 市、县局结合监督检查情况,根据本办法规定的职责权限,对企业的分类和分类监管方式实行动态调整。调整周期原则上为1年。对企业的分类不允许越级上升,但可以越级下降。企业出现下列情形之一的,应当作降级处理,并相应调整监管方式:

 (一)违反相关质量法律法规规定,受到行政处罚的;

 (二)企业质量保证能力存在严重隐患的;

 (三)产品质量监督抽查出现不合格的;

 (四)发生经查实的消费者反响强烈或新闻媒体曝光的产品质量问题的;

 (五)出现其他应当降级处理情况的。

  第二十一条 质监部门在实施分类监管中发现企业存在质量违法行为的,应依照相关法律法规处理。

第四章 附则

  第二十二条 本办法规定的分类监管是对企业履行产品质量主体责任的综合监管模式,不代替相关法律法规规定的其他产品质量监督措施。

  第二十三条 本办法由山东省质监局负责解释。

  第二十四条 本办法自2012年11月1日起试行,有效期至2014年10月31日。

  附件:山东省工业企业产品质量分类监管实施细则

http://app.shandong.gov.cn/attach/2012/22/42-1.pdf
联 合 通 告 可 以 休 矣

杨 涛


2001年4月,为配合正在开展的“严打”整治工作,河北省沧州市公安局、沧州市人民检察院、沧州市中级人民法院、沧州市司法局联合发布敦促犯罪分子投案自首的《通告》,承诺对在2001年12月31日前投案自首的违法犯罪嫌疑人员予以宽大处理,其中第二条规定:“各类违法犯罪嫌疑人员的亲属主动寻找和规劝在逃人员投案自首,在逃人员在亲属规劝或陪同下投案自首的,可以依法减轻或免除处罚。” 张文的父亲张老汉看到《通告》后,不远万里寻子规劝其投案自首。但该案在审判中,法官明确表示,对于辩护律师提出的对于张文量刑应该适用《通告》的主张,不予采纳,理由是通告规定“可以依法减轻或免除处罚”,超出了法律对自首处罚的规定,遂判处其有期徒刑三年。(见<<检察日报>>9月3日
此案因为张文是否该减轻处理,司法机关是否食言,引起很大争议。但笔者认为,此案更值得注意的是对联合通告、运动式司法的思考,相当长一段时间以来,每逢“严打”来临,各地政法机关都会出台一些联合通告,许诺一些宽大的政策,有些甚至有点离谱的处理措施, 以争取更多的犯罪嫌疑人自首,其中不乏如沧州市的联合通告,引发一系列的问题。
首先,地方司法与行政机关发布这类许诺宽大无边政策的联合通告,有僭越职权,行使立法、司法解释权之嫌。如沧州市的联合通告规定对各类违法犯罪嫌疑人员都可以依法减轻或免除处罚,“可以”的规定虽说是量刑的“得减”,而不是“必减”,但刑法理论一般认为规定“可以”的都是要减,不减要有充足的理由,是一种例外。但《刑法》第六十七条规定是“犯罪以后自动投案,如实供述自己的罪行的,是自首。对于自首的犯罪分子,可以从轻或者减轻处罚。其中,犯罪较轻的,可以免除处罚。”刑法要求很明显,是要犯罪较轻的自首才可以免除处罚,通告却是不分罪行轻重都可以依法减轻或免除处罚,显然与刑法不符。
其次,司法机关与行政机关一起发布通告,职能混淆,令人容易产生误解。法院、检察院是司法机关,独立行使审判、检察职能,公安局、司法局是行政机关,行使司法行政权。由法院、检察院、公安局、司法局几家联合发布通告,内容既有涉及司法事务又有行政事务,普通百姓容易认为这几家机关都是一家人,都可行使相同的权力,仍是在一起联合办案,不利于法治观念的形成。
最后,各地根据自身情况,在不同时期制订不同的宽大措施,不利于司法的统一。首先是各地的措施不同,令普通百姓对法律的严肃性产生怀疑;其次是严打的措施过于宽大,犯罪嫌疑人容易心存侥幸,作案后不及时自首,专待“严打”时机来自首,以获更大的收益。当然,法官们也可如沧州市的法官一样不适用通告进行处理,但不守信的代价换来的是司法权威和信誉的丧失。
其实,刑法在关于量刑上的有法定从轻、减轻及免除处罚情节的规定,也有法定从重情节的规定,司法实践中法官还可以酌定从轻、从重量刑,应该说法官在量刑上是有比较大的自由裁量权。各地在制定刑事政策中完全可以在法定的情形下,对自首与不自首的区分处理,并通过个案宣传,争取更多的犯罪嫌疑人自首。
值得欣慰的是,近日中央政法委在江苏省连云港市召开的“严打”专项工作研讨会上,提出各级政法部门要以“三个代表”重要思想为指导,全面理解和长期坚持“严打”方针,坚持法治原则,以与时俱进的精神,建立健全贯彻“严打”方针的经常性工作机制,切实增强“严打”的针对性和实效性,为全面建设小康社会创造良好的社会治安秩序。我们有理由相信,随着经常性“严打”方针的确立,在运动式 “严打”背景下出台的联合通告将会逐渐失去市场。

  通联:江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士
邮编:341000
E—mail:tao1991@163.net tao9928@tom.cn