昆明市居住区物业管理试行办法
云南省昆明市人民政府
昆明市居住区物业管理试行办法
昆明市人民政府
第一章 总则
第一条 为规范本市居住区物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城镇范围内居住区的物业管理。
第三条 本办法所称居住区物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或管委会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第四条 物业管理实行居住区管委会管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 昆明市建设委员会是我市居住物业管理的行政主管部门（以下简称物业主管部门），各县（市）区建设行政主管部门是本辖区内居住物业管理的行政管理部门（以下简称物业管理部门）。
物业主管部门的主要工作职责：
（一）贯彻执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章，并结合实际，制定相应的实施办法和措施；
（二）负责物业管理企业的行业管理和资质审核；
（三）负责组织有关部门对新建居住区进行竣工综合验收和移交；
（四）负责城市规划区内物业维修专项资金的管理；
（五）组织全市居住区物业管理的评比工作；
（六）监督、指导县（市）区的物业管理工作。
物业管理部门的主要工作职责：
（一）宣传、贯彻、落实国家、省、市有关物业管理的法律、法规、规章及物业主管部门的有关规定；
（二）负责本辖区内居住区管委会的组建审批工作和物业管理企业的资质初审工作；
（三）负责县（市）辖区内居住物业管理专项资金的管理使用，并接受物业主管部门和财政、审计、物价等部门的监督；
（四）监督、指导本辖区内居住物业管理企业的招投标工作；
（五）协调本辖区内有关行政管理部门与居住区管委会、物业管理企业的工作关系；
（六）组织开展本辖区内居住物业管理的评比工作；
（七）受理业主对物业管理工作的投诉。
第二章 业主代表大会
第六条 业主代表大会是代表居住区业主行使房屋所有权和管理权的一种组织形式，由本居住区的全体业主通过民主选举或协商产生。
第七条 居住区入住率达50％以上时，由当地物业管理部门会同开发建设单位召开第一次业主代表大会。
第八条 业主代表大会行使下列职权：
（一）审议、通过管委会的章程；
（二）选举、罢免管委会组成人员；
（三）监督、检查管委会的工作；
（四）改变或撤销管委会不适当的决定；
（五）审议管委会的经费收支情况；
（六）听取、审议管委会的工作报告；
（七）根据居住区实际，对业主公约进行补充。
业主代表大会行使本条（一）、（二）、（四）、（五）、（七）项职权作出的决定，应当由管委会报当地物业管理部门备案。
第九条 业主公约的文本由物业主管部门统一制订。业主公约对住宅区内所有业主和非业主使用人均具有约束力。
业主公约、业主代表大会、管委会作出的决定、章程不得与国家法律、法规、规章相抵触。
第三章 管委会
第十条 居住区管委会是由业主代表选举，体现全体业主意志的具有法人资格的社团组织。
管委会组成人员中，业主代表不得少于60％。管委会对业主代表大会负责并报告工作。
第十一条 管委会组建时，应向当地物业管理部门申报，经批准后持有关文件向民政部门申请，取得社团法人资格后，方能开展工作。
第十二条 管委会行使下列职权：
（一）召集和主持业主代表大会；
（二）接受居住区物业的移交；
（三）拟订公用设施维修养护和房屋修缮项目的年度计划；
（四）通过招标、委托等形式委托物业管理企业对居住区进行管理，并签订管理合同；
（五）审议物业管理企业制定的物业管理服务年度计划；
（六）监督检查物业管理企业对居住区的物业管理工作。
第十三条 管委会办公经费及人员工资在物业管理企业收取的居住区综合管理费及商业用房的收入中列支，由物业管理部门按年度核定。
第十四条 管委会制定的章程，应当经业主代表大会通过后方能生效，并报物业管理部门和物业主管部门备案。
第四章 物业管理
第十五条 物业管理企业实行资质认证制度和物业管理收费许可证制度以及管理人员持证上岗制度。
物业管理企业应当向当地物业管理部门提出申请，经物业主管部门审核，领取省建设行政主管部门统一核发的《物业管理资格证书》后，方可从事物业管理服务。
取得《物业管理资格证书》的物业管理企业，应当按规定向市物价主管部门申请办理《物业管理收费许可证》，并按核定的收费项目、标准收取费用。
第十六条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者管委员签订物业管理服务合同。
物业管理服务合同应当载明下列主要内容：
（一）管委会和物业管理企业的名称、住所；
（二）物业管理区域的范围和管理项目；
（三）物业管理服务的事项；
（四）物业管理服务的要求和标准；
（五）物业管理服务的费用；
（六）物业管理服务的期限；
（七）违约责任；
（八）合同终止和解除的约定；
（九）当事人双方约定的其他事项。
物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起十五日内，将物业管理服务合同报居住区所在地物业管理部门备案。
第十七条 物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：
（一）按照国家和本市城市规划、技术标准规范以及管委会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；
（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；
（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；
（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（七）每半年向管委会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；
（八）定期听取管委会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；
（九）发现违反本办法或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向管委会和有关行政机关报告；
（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好管委会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。
除前款规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。
第十八条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则。
第十九条 物业管理服务项目的收费标准由市物业主管部门与市物价管理部门根据我市实际另行制定。
第二十条 物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主或使用人收取。
物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。
第二十一条 物业管理企业收费的基础和标准应当公布。已按照本办法向业主或者使用人收取物业管理服务费用的，其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受管委会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付。
第二十二条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的十日内，向管委会办理下列事项，并报县（市）区物业管理部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第五章 物业的使用与维护
第二十三条 新建居住区内竣工，经综合验收合格后，开发建设单位应向管委会移交下列工程建设资料的复印件或影印件：
（一）居住区详细规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其他必要的资料。
第二十四条 开发建设单位应从新建居住区竣工综合验收合格之日起，自行或者委托物业管理企业对居住区进行前期管理。前期管理期间的管理费、公用设施维修养护费，由开发建设单位承担。
第二十五条 开发建设单位自行或者委托物业管理企业进行前期管理的最长期限为二年。管委会在此期间成立的，开发建设单位应将居住区移交给管委会，由管委会委托物业管理企业管理，开发建设单位与原委托单位签订的管理合同终止。二年期满后管委会仍未成立的，开发建设单位
应将居住区移交给当地物业管理部门，由当地物业管理部门直接委托物业管理企业管理，开发建设单位与原受托单位签订的管理合同终止。
第二十六条 开发建设单位或受委托的物业管理企业对居住区内进行前期物业管理期间，应当接受业主及有关职能部门的监督。违反规定的，物业管理部门和物业主管部门有权依法进行查处。
第二十七条 居住区内的排水、供水、供电、供气、通讯等的维修和养护，原则上由各专业部门负责，各专业部门也可以通过合同的形式，委托物业管理企业进行维修养护和管理。
第二十八条 物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）改变原有房屋的功能和用途；
（三）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（四）在天井、庭院、平台、屋顶、道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（五）侵占绿地、毁坏绿化；
（六）乱设摊、乱设集贸市场；
（七）乱倒垃圾、杂物；
（八）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画和不按规定乱设置广告；
（九）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。
物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本办法行为的，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知管委会并报有关行政管理部门依法处理。
第三十条 住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和管委会的书面同意，并报县（市）区物业管理部门审核后经市规划和房产行政主管部门审批。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第三十一条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地，应征得管委会的同意，报有关行政管理部门批准。并在规定的期限内恢复原状。
除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，其它机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的，按照本市有关机动车辆行驶和停（存）车场、点管理的规定执行，具体可由管委会申办有关手续和配合实施管理。车辆停放的收益应当纳入物业维修管理资金，用于公
共设施的维修、更新。
第三十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和管委会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与管委会签订协议，并按规定支付设置费用。
第三十三条 居住区公用部位、公共设施、设备维修资金实行统一管理，专项用于居住区公用部位、公共设施、设备的维修更新（专项维修资金管理办法另行制定）。
第三十四条 专项资金由开发建设单位，按居住区建设投资总额2％的比例缴纳。在办理居住区建设工程报批手续时缴纳50％，其余部分待居住区竣工验收合格后缴纳。
专项资金计入居住区开发建设成本。
居住区未实行维修专项资金管理的，原开发建设单位参照本规定执行。
第三十五条 物业维修、更新的费用，按照下列规定承担；
（一）住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担；
（二）住宅共用部位和共用设备的维修、更新费用，由整幢住宅的业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本办法实行专项维修资金管理的，在专项维修资金中列支。
（三）公共设施的维修、更新费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同承担；依照本办法实行专项维修资金管理的，在专项维修资金中列支。
住宅的共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，县（市）区物业管理部门应当督促限期维修。
物业维修资金不足时，业主应当按照管委会的决定和所拥有的住宅建筑面积比例，交纳物业维修资金。已售公有住宅的设施维修、更新费用，按照市人民政府的规定执行。
第三十六条 住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
第六章 法律责任
第三十七条 业主、使用人违反业主公约、住宅使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、住宅使用公约的，管委会或者相关的业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主、使用人未按照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金或者按合同约定加收滞纳金。
物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十八条 业主大会、业主代表大会，管委会作出的决定，违反本办法的，市物业主管部门或者县（市）区物业管理部门应当责令其限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。
第三十九条 物业管理企业违反本办法，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第十七条、第十九条、第二十条、第二十六条规定的，区别不同情况，除由市物价部门按规定处罚外，物业主管部门或者县（市）区物业管理部门可责令其限期改正，可以并处一千元以上一万元以下的罚款；
（二）违反第十五条第三款、第十八条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。
物业管理企业违反本办法情况严重的，市物业主管部门可以作出降低资格等级的处理，直至取消资格证书，或建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。
第四十条 新建商品住宅出售单位违反本办法第二十四条规定的，市物业主管部门不予竣工综合验收，开发建设单位不得再承担新的建设项目，并处以一万元以上三万元以下的罚款。
第四十一条 业主、使用人或者其他单位、个人违反本办法，按照下列规定予以处罚：
（一）违反第二十八条（一）、（二）、（三）项，第三十条第二款、第三十一条规定的，除有关行政管理部门按规定查处外，物业主管部门或者县（市）区物业管理部门可责令其限期改正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。
（二）违反第二十八条第（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）、（十）项，第三十条第一款规定的，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚。
第四十二条 市物业主管部门违反本办法规定的行为，由市人民政府责令其改正，或者撤销其决定；县（市）区物业管理部门违反本办法规定的行为，由市物业主管部门责令其改正，或者撤销其决定。
市和县（市）区物业管理部门工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 规划、市政、市容环境、房管等城建监察队伍，对物业管理区域内违反规划、市容、环境保护、市政设施、房产管理、绿化管理等法律、法规和规章的，有权依法查处。违反工商、税务、卫生、交通等管理法规的，由相关行政执法部门在其法定职权范围内依法处罚。
第四十四条 当事人对行政管理部门的处罚决定不服的，可以按照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第四十五条 本办法中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井庭院以及室内的墙面部分；
（二）自用设备，是指一套住宅内部，由住宅的业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（四）共用设备，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；
（五）公共设施，是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、垃圾中转站、煤气调压站、开闭所等设施。
第四十六条 本办法中业主公约、住宅使用公约、管委会章程的示范文本，以及物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本，由市建委制定。
第四十七条 楼宇、大厦、工业区的物业管理参照本办法执行。
第四十八条 本办法由市建设委员会负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起施行。
1997年12月22日
北京市物业管理招标投标办法
北京市国土资源和房屋管理局
关于印发《北京市物业管理招标投标办法》的通知
京国土房管物〔2003〕848号
各区县国土房管局，各房地产开发企业，各物业管理企业，各有关单位：
为进一步规范我市物业管理招标投标活动，根据国务院《物业管理条例》（国务院第379号令）、《北京市招标投标条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》（建住房［2003］130号），结合我市物业管理招投标工作实际，我局制定了《北京市物业管理招投标办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○三年九月二十五日
北京市物业管理招标投标办法
第一章 总则
第一条 为规范我市物业管理招标投标活动，根据国家及本市规定，制定本办法。
第二条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
第二章 招标
第三条 物业管理招标人是依法提出招标项目，进行招标的开发建设单位、业主大会或产权人。
物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。
物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。
招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。
第四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在北京市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）网站上发布免费招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称、地址，招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采取邀请招标方式的，应当向5家以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。
第五条 招标人对投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审后的投标人一般不少于5个。
第六条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。
招标文件应包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介；
（二）物业管理服务内容及要求；
（三）对投标人及投标书的要求；
（四）评标方法和标准；
（六）物业服务合同的签订说明；
（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第七条 前期物业管理招标的招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书之前，到北京市居住小区管理办公室备案；业主大会招标的，到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表一》并提交以下材料：
（一）招标人资格证明文件（政府主管部门核发的项目建议书批复文件、产权证明或业主大会决议）；
（二）招标公告或者投标邀请书；
（三）招标文件；
（四）法律、法规规定的其他材料。
招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。
第八条 公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。
招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。
第九条 招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。如招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式发送给所有的招标文件收受人。
第十条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。
在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第十一条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成：
（一）新建现售商品房物业应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）自用物业，应当在入住前3个月完成；
（四）更换物业管理公司的物业招标投标工作，应在原（前期）物业服务合同终止前3个月完成。
第三章 投标
第十二条 本办法所称投标人是响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。
投标人应当具有相应的物业管理企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。
第十三条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。
投标文件应当包括以下内容：
（一）投标函；
（二）投标报价；
（三）物业管理方案；
（四）招标文件要求提供的其他材料。
第十四条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封后送达招标文件指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第十五条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第十五条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。
第十六条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。
投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人和其他投标人的合法权益。
投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。
禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第十七条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中指定的地点。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价和投标文件的其他主要内容。
开标过程应当记录，并存档备查。
第十八条 开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2／3。
市国土房管局建立北京市物业管理评标专家库。
评标委员会的专家人员，应当由招标人在开标前3日内从市国土房管局组建的专家库中以随机抽取的方式确定。
第十九条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：
（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；
（二）与投标人有经济利益关系的；
（三）曾因在招标、评标以及其它与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。
第二十条 评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。
评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
第二十一条 招标人应当保证评标在严格保密的情况下进行。
评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。
前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。
第二十二条 评标委员会可以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正。但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。
第二十三条 投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄请、说明或者补正的，评标委员会可以否决其投标。
评标委员会应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。
评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。
在评标过程中，评标委员会发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。
第二十四条 评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况属于重大偏差：
（一）投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；
（二）投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限；
（三）投标文件附有招标人不能接受的条件；
（四）不符合招标文件中规定的其他实质性要求。
投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。
第二十五条 评标委员会根据本规定否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。
投标人少于3个或者所有投标被否决的，招标人应当依法重新招标。
第二十六条 一般项目的评标活动应在递交投标文件截止日期后7日内完成，重点工程项目需在15个日内完成。
第二十七条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：
（一）评标委员会成员名单；
（二）开标记录；
（三）符合要求的投标一览表；
（四）废标情况说明；
（五）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；
（六）经评审的价格或者评分比较一览表；
（七）经评审的投标人排序；
（八）推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜；
（九）澄请、说明、补正事项纪要；
第二十八条 评标报告由评标委员会全体成员签字。对评标结论持有异议的评标委员会成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。评标委员会成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。评标委员会应当对此作出书面说明并记录在案。
第二十九条 招标人可以授权评标委员会直接确定中标人，也可以委托评标委员会推荐出中标候选人名单。
评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3名，并标明排列顺序。
招标人应当确定排名第一的中标候选人为中标人。排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。
排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。
第三十条 在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。
第三十一条 中标人确定后，招标人应当在3日内向中标人发出中标通知书，同时通知未中标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应当承担法律责任。
第三十二条 招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订（前期）物业服务合同。合同的主要条款不得背离标书中的内容。
第三十三条 招标人应当自与中标人签订（前期）物业服务合同之日起15日内，到原备案机关备案。备案时，招标人应填写《北京市物业管理招投标活动备案表二》，并提交以下材料：
（一）评标委员会提供的评标报告；
（二）中标企业的投标文件；
（三）与中标企业签订的（前期）物业管理服务合同正本；
（四）法律、法规规定的其他材料；
第三十四条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
第三十五条 中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订（前期）物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。给招标人造成损失的，中标人应予赔偿。
招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订（前期）物业服务合同，给中标人造成损失的，招标人应予赔偿。
第五章 附则
第三十六条 《北京市物业管理招投标备案表》由北京市居住小区管理办公室统一印制。
第三十七条 本办法自2003年12月1日起执行，《北京市物业管理招投标暂行办法》（京国土房管物字［2001］258号）同时废止。
