长春市闲置土地处置办法
吉林省长春市人民政府
第9号
长春市闲置土地处置办法
《长春市闲置土地处置办法》业经20C)4年4月17日市政府第二十六次常务会议讨论通过，现予发布，自2004年7月1日起施行。
市长：祝业精
二OO四年四月二十日
长春市闲置土地处置办法
第一条 为合理有效利用土地资源，保证闲置土地的依法处置，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称闲置土地，是指具有下列情形之一的国有建设用地：
(一)未经批准用地的市、县(市)人民政府同意，超过建设用地批准文件规定的期限或者超过土地出让合同约定的期限满一年未动工开发建设的；
(二)·建设用地批准文件未规定或者土地出让合同未约定动工开发日期的，自建设用地批准文件颁发之日或者土地出让合同生效之日起满一年未动工开发建设的；
(三)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五且未经批准中止开发建设连续满一年的；
(四)法律、法规规定的其他情形。
第三条 本市行政区域内闲置土地的处置适用本办法。
第四条 市土地行政主管部门负责本市闲置土地的处置工作。
县(市)土地行政主管部门依照职责负责本辖区内闲置土地的处置工作。
发展计划、建设、规划、监察等行政主管部门应当按照各自职责，依法对闲置土地实施监督和管理。
第五条 土地闲置不满两年的，由市、县(市)土地行政主管部门会同建设行政主管部门向土地使用者送达《限期动工开发通知书》，责令土地使用者按照规定标准缴纳土地闲置费，并在规定限期内动工开发建设，同时向社会公告。
第六条 已经办理手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式取得土地使用权满一年未动工开发建设的，征收相当于该耕地被占用前三年平均产值二至四倍的土地闲置费。
第七条 以出让方式取得土地使用权的，超过出让合同约定的动工开发期限满一年未动工开发建设的，征收相当于土地使用权出让金百分之十以上百分之二十以下的土地闲置费。
第八条 土地闲置期满两年未动工开发建设的，由市、县 (市)土地行政主管部门报经原批准机关批准，可以无偿收回土地使用权。
第九条 经批准征用的农民集体所有土地和以划拨方式取得的建设用地闲置满两年，且土地使用者已经落实征地补偿安置或者已完成房屋拆迁工作，资金落实，基本具备开工条件的；以出让方式取得使用权的土地闲置满两年，土地使用者全额支付地价款的，经市、县(市)人民政府批准可以按照下列方式处置：
(一)重新确定开发建设时间，限期开发建设，限期不超过一年；
(二)依法改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设。
第十条 因不可抗力或者政府及其有关部门的行为或者动工开发建设必须的前期工作造成动工开发建设迟延导致土地闲置的，土地使用者应当及时向市、县(市)土地行政主管部门申报，经认定不适用本办法第六条、第七条和第八条规定的，待障碍消除后，土地使用者应当在重新确定的土地开发建设期限内开发建设。
第十一条 收回闲置土地的，市、县(市)土地行政主管部门应当按照下列程序进行：
(一)立案，调查取证，认定事实；
(二)向社会发布公告；
(三)告知当事人有要求听证的权利当举行听证；当事人要求听证的，应当举行听证；
(四)以划拨方式取得土地使用权的，报原批准机关批准后，将《收回国有土地使用权决定书》送达当事人，并告知当事人有申请行政复议和提起行政诉讼的权利；
以出让方式取得土地使用权的，报原批准机关批准后，按照《国有土地使用权出让合同》约定，依法解除合同；
被收回的土地上已经依法设立抵押权的，应当通知抵押权人。
(五)注销土地登记，注销土地证书。
第十二条 依法收回的闲置土地，纳入政府土地储备库。重新出让经营性用地时应当采取招标拍卖或挂牌方式。
第十三条 闲置土地依法处置后，应当依照有关规定办理土地变更登记，重新核发土地证书。
第十四条 当事人对闲置土地处置不服的，可以按照《中华人民共和国行政复议法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十五条 土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第十六条 本办法自2004年7月1日起施行。
论信托受益权转让之组合信托
作者：黄明 王巍
一、信托受益权转让之组合信托概述
（一）受益人与受益权的界定
1、受益人的界定
受益人是信托关系中的主要当事人，具体指在信托中享有信托受益权的人。通常而言,受益人具有以下主要的法律特征：
(1)受益人是信托关系的重要当事人。根据我国《信托法》第3条，委托人、受托人和受益人统称信托当事人。信托是一种特殊的财产管理制度，信托他人管理、处分信托财产的人为委托人，受托管理、处分信托财产的人为受托人，享有信托受益权的人为受益人。虽然信托于信托合同(本文仅探讨信托文件为信托合同的情形)签订时成立，并不需要受益人做出意思表示。但是，受益人在信托关系中对受托人享有给付信托利益的请求权，委托人与受托人的行为都要受到为受益人的利益这一信托目的的约束。总之，虽然受益人不是信托合同的当事人，但受益人却是信托关系的重要当事人。
(2)受益人是信托关系中仅享受利益之人。信托是为受益人的利益而设立的一种财产管理制度（本文不涉及为受益人之外的特定目的而设立的信托），受益人按照信托文件的规定享有信托利益，对信托财产不负有管理或处分的责任，受托人因处理信托事务所支出的费用、对第三人所负债务，也不由受益人承担，而是以信托财产承担。总之，在信托中，受益人不承受因信托本身而产生的任何负担，相反，却享受因信托而带来的利益，其地位非常特殊。
(3)受益人是在信托关系中享有信托受益权的人。根据我国《信托法》第43条：“受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他组织。”信托受益权是受益人在信托中享受信托利益的权利。信托受益权为受益人所专有，受益人不仅享有信托存续期间的信托利益，而且享有信托终止后的信托财产，具体要视信托合同而定。在目前我国信托业的具体实践中，自益信托居于常态，即受益人与委托人通常是完全一致的。但是，即便对身兼委托人和受益人的同一主体而言，信托业务人员也应结合不同的时间、不同的场合、不同的情境对同一主体的身份做出区分，以明确自身的权责。另外，相信随着我国信托业的不断发展，他益信托的数量和品种都将会不断增加。
2、受益权的界定
受益权是受益人在信托中享受信托利益的权利。信托受益权包括受益人享有的在信托存续期间取得信托财产收益的权利、在信托终止后获得信托财产本体的权利以及由此产生的监督受托人等的权利。具体而言，主要包括以下几方面的内容：
(1)在信托存续期间，享受信托财产收益的权利。享有信托财产收益的权利是受益人最主要的权利，在信托存续期间，受托人管理运用、处分信托财产而产生的收益全部归于受益人，委托人和受托人均无权享有。我国《信托法》第44条规定：“受益人自信托生效之日起享有信托受益权。信托文件另有规定的，从其规定。”
(2)在信托终止时，获得信托财产本体的权利。这里所说的信托财产本体，不仅包括信托设立时的信托财产，还包括受托人管理、处分信托财产而取得的未分配给受益人而归入信托财产的财产。我国《信托法》第54条规定：“信托终止的，信托财产归属于信托文件规定的人；信托文件未规定的，按下列顺序确定归属：（一）受益人或者其继承人；（二）委托人或者其继承人。”另外，第55条规定：“依照前条规定，信托财产的归属确定后，在该信托财产转移给权利归属人的过程中，信托视为存续，权利归属人视为受益人。”
(3)监督受托人管理、处分信托财产的权利以及其他相关权利。
根据我国《信托法》第49条，受益人可以行使与委托人同样的一些权利，即：第一，有权了解信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明；有权查阅、抄录或者复制与信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。第二，因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，受益人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。第三，受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，受益人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿。第四，受托人违反信托目的处分信托财产或者管理、运用、处分信托财产有重大过失的，受益人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。另外，受益人行使上述权利时，如果与委托人意见不一致，则可以申请人民法院作出裁定。
（二）信托受益权转让之组合信托
1、信托受益权的可转让性
根据我国《信托法》第46条的规定：“受益人可以放弃信托受益权。”但是，全体受益人放弃信托受益权的，信托终止。同时，第47条规定：“受益人不能清偿到期债务的，其信托受益权可以用于清偿债务，但法律、行政法规以及信托文件有限制性规定的除外。”尤其重要的是，第48条规定：“受益人的信托受益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制性规定的除外。”由此可见，我国的信托受益权是可以放弃、偿还债务、依法转让或继承的。基于信托受益权的可转让性，受益人可以委托信托投资公司转让信托受益权。目前，国内通行的模式是由信托投资公司代理受益人（即自益信托中的委托人）向投资者转让信托受益权，即以特定财产（包括财产权）设立信托后产生的受益权再进行转让，具体是由财产（权）信托和集合资金信托进行组合，二者之间由信托投资公司（受托人兼代理人）进行运作。首先，信托投资公司担任财产（权）信托的受托人；其次，信托投资公司担任集合资金信托的受托人；再次，信托投资公司担任财产（权）信托中受益人（委托人）的代理人；最后，由信托投资公司运用集合资金与财产（权）信托的受益权进行交易。必须强调的是，财产（权）信托是自益信托，委托人是唯一受益人。
2、信托受益权转让之组合信托的特征
信托受益权转让之组合信托是信托投资公司在实务中的一项创新产品，能较好地满足委托人（兼受益人）的要求，也符合投资者的风险和收益要求。它主要具有以下特点：
（1）最主要的特点是将信托受益权作为一项独立的财产进行转让。在集合资金信托期间，单一信托的委托人（受益人）将不再享有信托财产所产生的收益，但仍然享有在集合资金信托期满后继续获得信托利益的权利以及在信托终止时获得信托财产本体的权利。
（2）另一个特点是单一信托的委托人（受益人）仅仅是转让未来一定时期内信托财产的受益权，以此来进行融资，并不想完全放弃信托财产的受益权，更不会真正转让信托财产。因此，信托投资公司在设计信托受益权转让之组合信托时，通常都设置了单一信托的委托人（受益人）回购受益权的步骤。
（3）另外，上述的受益权回购，也是信托受益权转让之组合信托中非常重要的担保设计。只要信托财产的预期收益稳定且丰厚，同时，信托财产具有较高的溢价或较强的回购担保，信托投资公司都可以尝试运用信托受益权转让之组合信托来满足委托人的融资和投资需求。
3、信托受益权转让之组合信托的功能
信托受益权转让之组合信托是一个应用广泛的信托创新产品，在我国的金融市场和投资领域中发挥着重要作用。
