为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象，提高住宅装修生产的工业化水平，引导住宅产业现代化快速发展，国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号）以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房，如果精装质量还可以的话，那么就可以省去了自行装修的麻烦。
一、毛坯（清水）与装修整合，和毛坯（清水）与装修分拆两者的区别
对于将修一次到位的成品房（全装修房）或菜单式装修，房企设计了不同的精装房交易结构，主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式，是指房企和购房者只签订商品房买卖合同（约定精装交房标准）。购房款包括了毛坯（清水）房屋和装修工程款两部分，房企开具不动产销售发票。
拆分模式，是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订，房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人（大多数时候房企不参加）签订，装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》，如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的，也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款，房企出具不动产销售发票，装修公司出具房屋装修发票（发票也有可能有比较混乱的安排）。
二、毛坯（清水）与装修分拆的目的
关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作，房地产企业的主要目的一般在于以下几种：
（1）所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”，房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法，给人一种“赠送”或“白给”的感觉，增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”，对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。
（2）类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法，比如应对限价，变相加价，争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作，一定程度上可以规避价格限制，或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。
（3）实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税､土地增值税，拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售，在一定情形下（不是必然能实现税收优化），将毛坯和精装分拆销售可避税（有时对买卖双方都有利可图）。比如，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产缴纳5%的营业税，精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是，卖毛坯赠精装（款）（在售房赠送过程中，房地产公司赠送是有前提的，这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送，不属于“无偿赠送”）的安排有时可能带来负面的税收影响，需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。
（4）可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看，需要提前确认收入，如果将毛坯和精装分开，那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲，只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点，如此感觉上“毛坯先交付，精装后交付”的做法（涉及二次交付问题），控制开发节奏，配合招商进展，可以提前确认大部分的收入。
（5）为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题，主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话，房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担，把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”，此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的，房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”，买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去（各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见）。另外，一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜，不便房企出面。
（6）还有可能是搭售（捆绑销售）行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略合作上下游产业链，实施住宅集成装修，达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务，房企从中也分得一杯羹（由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务，有的收服务费、有的收中介费，名目不一）。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务（代收代付、施工协调等）。
三、毛坯（清水）与装修分拆的法律属性
对于房企将毛坯（清水）与装修分拆的上述行为，国家和地方尚未见到有过相关管理文件，法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥，存在居间的法律关系；如果房屋装修款由房企代收代付，则存在代收代付的结算法律关系；如果精修款由房企承担（房企赠送购房者装修基金大礼包），则存在第三人代为给付的法律关系。总之，这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同一般是合法有效的。
那么分拆安排，是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢？《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》（国税函〔1998〕53号）批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的，笔者以为，只要没有明确约定两份合同的包容关系，仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为，不论两份合同的签署的主体是否相同。
实践操作中，房屋装修比较容易引发纠纷，可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同，或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同，或者主张装修合同属于承揽合同的性质，购房者要求停止装修并主张解除装修合同等，发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了，则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。
文/武志国woo_eye@qq.com
From Roges Law Firm
辽宁省九年制义务教育条例（修正）
辽宁省人大常委会
辽宁省九年制义务教育条例（修正）
辽宁省人大常委会
第一条 为了实施《中华人民共和国义务教育法》，结合我省实际情况，制定本条例。
第二条 全省到2000年基本普及九年制义务教育。各级人民政府根据本地区经济、文化发展状况，制订普及九年制义务教育规划，并组织实施。
九年制义务教育，分为初等教育和初级中等教育（含初级中等职业技术教育，下同）两个阶段。实施初级中等义务教育必须在普及初等义务教育的基础上进行。
第三条 义务教育必须坚持社会主义方向，贯彻国家的教育方针，面向全体学生，努力提高教育质量。使儿童、少年在思想、品德、智力、体质等方面全面发展，为提高全民族的素质，培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义建设人才奠定基础。
第四条 凡年满六周岁的儿童，不分性别、民族、种族，应当入学接受规定年限的义务教育。条件不具备的地区，可以推迟到七周岁入学。各级人民政府应当创造条件，有计划、有步骤地使适龄儿童从现行七周岁过渡到六周岁入学。
国家、社会、学校和家庭依法保障适龄儿童、少年接受义务教育的权利。
第五条 各级人民政府应当举办特殊教育学校（班），使盲、聋哑和弱智儿童、少年接受初等和初级中等教育。
第六条 各级人民政府在师资、经费等方面，帮助少数民族地区和少数民族学校实施九年制义务教育。
第七条 父母或其他监护人有义务使抚养或监护的适龄儿童、少年接受规定年限的义务教育。
适龄儿童、少年因疾病等特殊原因需要延缓入学或者免于入学的，由父母或其他监护人提出申请，经当地人民政府或其指定的部门批准。
市、县（含县级市、区，下同）教育行政部门和学校应当加强学籍管理，建立学生辍学情况报告制度。
第八条 禁止任何单位和个人招用学龄儿童、少年就业。
第九条 适龄儿童、少年接受义务教育，国家免收学费。逐步免收杂费，实施步骤由当地人民政府根据财力状况决定。
国家设立助学金，对家庭经济困难的学生给予补助。
第十条 义务教育事业，由各级人民政府负责，实行分级管理。
农村实行县、乡（含镇，下同）、村三级办学，县、乡两级管理的领导体制。城区小学和初级中学由区或市管理。
小学、初级中学的设置应当统一规划，合理布局，使儿童少年就近入学。学校的开办、停办或合并，由县级以上教育行政部门审核，报同级人民政府批准。
第十一条 学校应当推广使用普通话。
招收少数民族学生为主的学校，可以用少数民族通用的语言文字教学。
第十二条 小学、初级中学教师应当有高尚的思想品德，热爱教育事业，爱护学生，教书育人，为人师表。
严禁辱骂、体罚或变相体罚学生。
小学、初级中学教师必须具备胜任工作的业务能力，应当分别达到中等师范、高等师范专科学校毕业的文化程度；尚未达到的，应当限期达到。
建立教师资格考核制度，对合格教师颁发资格证书。定期对教师进行思想、文化、业务考核，加强考核的管理工作。
第十三条 各级人民政府应当采取有效措施，提高小学和初级中学教师的社会地位，改善教师的生活福利待遇。
城镇统建住宅应当按比例分给小学和初级中学教师。各级人民政府应当增拨专款修建教职工住宅。农村教师修建住宅，应当优先提供宅基地和建筑材料。
民办教师的报酬，根据当地经济情况确定，逐步做到不低于当地同类公办教师的工资水平；其报酬除国家补助部分外，由乡或县人民政府统筹解决，不得拖欠。
农村教师不承担义务工。农村非农业户教师子女就业应当优先安排。
鼓励教师终身从事教育事业。对从事教学工作三十年以上者，由省人民政府颁发荣誉证书。
鼓励教师到农村从事教育工作。对由城市、县城到农村定期支援教育工作的教师，保留其城镇户口，并由当地人民政府给予一定的生活补贴。
第十四条 全社会应当尊重教师。教师的合法权益受法律保护。
第十五条 省、市、县人民政府应当加强和发展师范教育，办好师范院校和教师进修院校，采取措施提高师范教育的质量和小学、初级中学教师的政治、业务素质，保证师资来源和质量。
中等师范、高等师范专科学校应当扩大面向农村定向招生的比例，确保农村实施义务教育的需要。
第十六条 中等师范、高等师范专科学校毕业生，由市、县教育行政部门统一分配到小学、初级中学任教，不得截留或改变其分配方向。
小学和初级中学教师由县级以上教育行政部门管理。未经主管部门批准，任何单位不得抽调合格教师改做其他工作。
第十七条 小学、初级中学领导干部必须德才兼备，有领导和管理学校的能力，分别具有中等、高等专科学校毕业的文化程度。
农村的初级中学和乡中心小学校长，由县主管部门考核并征求乡人民政府意见后任免。
第十八条 各级人民政府应当采取多种途径解决普及义务教育所需的基本建设投资，保证小学、初级中学的校舍、设备等条件达到标准。
城市和农村建设发展规划必须包括相应的义务教育设施。城市和城镇新建住宅区，必须同时配建或扩建小学和初级中学；所需投资，由当地人民政府从城镇建设和住宅建设投资中筹措。农村小学和初级中学校舍建设投资，以乡、村自筹为主。对经济有困难的乡，上级人民政府酌情予以
补助。
小学和初级中学必须具备必要的教学实验仪器、图书、报刊资料和体育、音乐、美术、电化教育等教学设备。
小学、初级中学的校舍、运动场、设备等配置的标准，由省教育行政部门根据国家的规定，结合我省实际情况制定。
第十九条 小学、初级中学的校舍翻建或新建，由各级人民政府和办学单位负责。各有关部门应当在征地、资金、材料、施工和动迁等方面优先予以保证。
对不符合安全要求的校舍，各级人民政府和办学单位应当及时维修。
第二十条 严禁任何单位和个人破坏或侵占学校校舍、场地和设备，被侵占的小学和初级中学的校舍、场地、设备必须归还。学校不得将校舍、场地出租、转让和擅自改变用途。
严禁污染学校环境。学校周围禁止设置集市、摊床、机动车停车场或其他妨碍教学的设施。学校教室附近不得建设影响教室采光的建筑物。
第二十一条 一切机关、团体、企业事业单位和公民都有义务为小学和初级中学教育教学活动，保护儿童、少年健康成长提供良好条件，并从资金、人力、物资和精神产品等方面给予支持。
任何单位和个人不得干扰学校的正常秩序，不得传播淫秽物品，不得在学生中或利用学校设施进行封建迷信活动。
第二十二条 任何组织或个人不得利用宗教进行妨碍实施义务教育的活动。
第二十三条 各级人民政府应当逐年增加义务教育经费。每年经费的增长比例应当高于财政经常性收入的增长比例，并使按在校学生人数平均的教育费用逐步增长。
各级人民政府的机动财力中应有适当比例用于教育，并逐年有所增加。
对经济困难的农村和少数民族地区，省、市、县应当拨出专款分别予以补助。
国家补助贫困地区、少数民族地区的经费中，应当有一定比例用于这些地区普及义务教育。
第二十四条 市、县和乡人民政府根据国家规定，在城乡征收教育事业费附加，主要用于改善义务教育的办学条件，具体征收办法，由省人民政府制定。
积极扶助小学、初级中学开展勤工俭学。学校勤工俭学所得经济收入，按规定的比例用于补充教育经费，改善办学条件。
鼓励厂矿企业举办职工子弟小学和初级中学。鼓励各种社会力量和个人资助或兴办义务教育事业。
县可以建立人民教育基金制度。
第二十五条 任何组织或者个人不得侵占、克扣、挪用义务教育资金。
第二十六条 省、市、县人民政府建立教育督导制度，设置督学人员，负责对本辖区义务教育实施检查监督。
第二十七条 各级人民政府应建立领导干部对实施义务教育的目标责任制。应把实施义务教育的情况，作为对有关领导干部政绩考核的重要内容。
第二十八条 市、县、乡普及义务教育工作，由上一级人民政府考核检查，合格的发给证书。普及义务教育的合格标准，由省教育行政部门制定。
第二十九条 对实施义务教育成绩显著的市、县、乡，对资助或兴办义务教育事业成绩突出的单位和个人，由人民政府或教育行政部门给予表彰和奖励。
第三十条 对违反本条例的行为，按照下列规定处理：
（一）违反第七条规定，无正当理由拒不履行义务、经教育不改的，由当地人民政府按照有关规定给予处罚，并责令其履行义务。
（二）违反第八条规定，招用学龄儿童、少年就业的，由当地人民政府按照有关规定给予处罚。
（三）违反第十二条第二款规定，辱骂或变相体罚学生的，由所在学校或其主管部门视情节轻重，给予批评教育或行政处分；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
（四）违反第十四条规定，侵犯教师人身权利，应当给予治安管理处罚的，由公安机关给予处罚，触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
（五）违反第十六条规定，擅自截流师范院校毕业生或改变其分配方向的；擅自抽调合格教师改做其他工作的，对有关责任人员由其主管部门视情节轻重，给予行政处分。
（六）违反第十九条第二款规定，造成师生伤亡事故的，由司法机关依法追究有关责任人员的刑事责任；
（七）违反第二十条规定，除限期退还或拆除外，造成损失的，应予赔偿损失，对直接责任人员，由其主管部门给予行政处分；情节严重触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
（八）违反第二十一条第二款、第二十二条规定的行为人，应当给予治安处罚的，由公安机关给予处罚；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
（九）违反第二十五条规定的，按照有关财政法规的规定给予处罚。
第三十一条 市、县人民政府可根据本条例制订实施办法，报同级人民代表大会常务委员会备案。
第三十二条 本条例应用中的具体问题，由省教育行政部门负责解释。
第三十三条 本条例自公布之日起施行。《辽宁省普及初等义务教育暂行条例》同时废止。
1990年11月23日
